Hızlandırılmış Uygulama: 7491 Sayılı Kanunla Gelen Değişiklikler

Türkiye, coğrafi konumu itibarıyla önemli bir kentsel dönüşüm ihtiyacı barındıran, deprem riski yüksek bir ülkedir. Geçmişte yaşanan büyük depremler, özellikle de 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler, mevcut yapı stokunun güçlendirilmesi ve yenilenmesi gerekliliğini bir kez daha acı bir şekilde ortaya koymuştur. Bu hayati gereklilik doğrultusunda, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak, engelleri kaldırmak ve uygulamayı kolaylaştırmak amacıyla 7491 Sayılı Kanun, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun adıyla yürürlüğe girmiştir. Bu kapsamlı rehber, 7491 Sayılı Kanun ile gelen temel değişiklikleri, bu değişikliklerin kentsel dönüşüm süreçlerine etkilerini ve malikler için taşıdığı anlamı detaylı bir şekilde ele almaktadır.

Neden Hızlandırılmış Uygulama İhtiyacı Doğdu?

Türkiye'nin büyük bir bölümü, aktif fay hatları üzerinde yer almakta ve önemli bir deprem riski taşımaktadır. Ülke genelindeki mevcut yapı stokunun önemli bir kısmı, 1999 öncesi yapı yönetmeliklerine göre inşa edilmiş olup, güncel deprem yönetmeliklerine (örneğin TBDY 2018) uygun değildir. Bu durum, olası bir deprem anında can ve mal güvenliği açısından ciddi riskler oluşturmaktadır. Mevcut riskli yapı sayısı milyonlarla ifade edilmekte olup, bu yapıların hızla dönüştürülmesi, ulusal bir öncelik haline gelmiştir. Ancak, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreçleri, karmaşık bürokratik aşamalar, malikler arasındaki anlaşmazlıklar ve finansman sorunları gibi nedenlerle zaman zaman yavaşlamakta veya durma noktasına gelmekteydi.

Özellikle 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından, kentsel dönüşümün sadece bir imar meselesi değil, aynı zamanda bir beka meselesi olduğu gerçeği bir kez daha teyit edilmiştir. Bu teyit, mevcut yasaların yetersiz kaldığı alanlarda hızlandırılmış çözümler üretme ihtiyacını doğurmuştur. 7491 Sayılı Kanun, bu ihtiyaçtan yola çıkarak, kentsel dönüşüm süreçlerini daha etkin, hızlı ve katılımcı bir hale getirmeyi hedefleyen önemli düzenlemeler içermektedir. Bu düzenlemelerle, riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası aşamalarındaki engellerin ortadan kaldırılması amaçlanmıştır.

7491 Sayılı Kanun'un Temel Amaçları ve Kapsamı

7491 Sayılı Kanun'un temel amacı, Türkiye'deki riskli yapı stokunun yenilenme hızını artırarak, şehirleri depremlere karşı daha dirençli hale getirmektir. Bu amaç doğrultusunda, Kanun, 6306 sayılı Kanun'da önemli değişiklikler ve eklemeler yapmıştır. Kanun'un kapsamı, sadece mevcut riskli yapıların dönüşümünü değil, aynı zamanda yeni rezerv yapı alanı oluşturma süreçlerini ve bu alanlardaki uygulamaları da içermektedir. Getirilen yenilikler, karar alma süreçlerini kolaylaştırmayı, devlet desteklerini artırmayı ve uygulama adımlarını sadeleştirmeyi hedeflemektedir. Böylece, kentsel dönüşüm projelerinin daha kısa sürede tamamlanması ve vatandaşların güvenli konutlara kavuşması hedeflenmektedir.

Kanun, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na (kısaca Bakanlık) daha fazla yetki ve sorumluluk vererek, süreçlerin tek elden ve daha koordineli yürütülmesini sağlamıştır. Bu yetki genişlemesi, özellikle riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım süreçlerinde karşılaşılan bürokratik engelleri azaltmayı amaçlamaktadır. Ayrıca, maliklerin proje süreçlerine katılımını teşvik eden ve uzlaşmayı kolaylaştıran mekanizmalar da Kanun kapsamında güçlendirilmiştir. Bu sayede, geçmişte yaşanan uzlaşmazlıkların ve dava süreçlerinin önüne geçilmesi hedeflenmektedir.

Maliklerin Oyda Birliği Şartında Değişiklikler ve Yeni Karar Alma Mekanizmaları

7491 Sayılı Kanun ile gelen en önemli değişikliklerden biri, riskli yapıların dönüşümüne ilişkin karar alma süreçlerinde yapılan düzenlemelerdir. Daha önce, 6306 sayılı Kanun uyarınca, bir yapının kentsel dönüşüm projesine dahil edilebilmesi için maliklerin 2/3 çoğunluğunun kararı aranmaktaydı. Bu yüksek çoğunluk oranı, özellikle büyük parsellerde veya çok sayıda malikin bulunduğu projelerde uzlaşmayı zorlaştırmakta ve süreçleri uzatmaktaydı. Yeni düzenleme ile bu oran, salt çoğunluğa yani maliklerin yarıdan bir fazlasının (50%+1) kararına indirilmiştir. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm projelerinin başlatılmasını ve ilerletilmesini önemli ölçüde hızlandırıcı bir etki yaratacaktır.

• Etiket: Çoğunluk Oranı: Daha önce 2/3 olan malik çoğunluğu şartı, 7491 Sayılı Kanun ile birlikte salt çoğunluk (50%+1) olarak değiştirilmiştir. Bu durum, karar alma süreçlerini hızlandırarak, projelerin daha kolay başlamasına olanak tanımaktadır.
• Etiket: Karar Alma Süreci: Malikler, riskli yapı tespiti sonrası belirlenen sürede salt çoğunluk ile yıkım ve yeniden yapım konusunda karar alabilirler. Bu karar, tüm malikler için bağlayıcı hale gelmektedir.
• Etiket: İtiraz ve Dava Süreçleri: Yeni düzenleme ile alınan kararlara karşı açılacak davaların süreçleri de hızlandırılmıştır. İtiraz ve dava süreçlerinin kısaltılması, projelerin gereksiz yere gecikmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
• Etiket: Bakanlık Yetkisi: Salt çoğunlukla karar alınamayan veya alınan karara uyulmayan durumlarda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na, projenin re'sen yürütülmesi konusunda daha fazla yetki tanınmıştır. Bu yetki, projenin durmaması ve kamu yararının korunması açısından kritik öneme sahiptir.

Devlet Destekleri ve Finansman Modellerindeki Yenilikler

7491 Sayılı Kanun, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak amacıyla finansal destekleri de önemli ölçüde artırmıştır. Bu destekler, maliklerin mali yükünü hafifletmeyi ve projelerin finansmanını kolaylaştırmayı hedeflemektedir. Özellikle büyük şehirlerde başlatılan "Yarısı Bizden" kampanyası, bu Kanun ile yasal zemine oturtulmuş ve ülke geneline yaygınlaştırılmıştır. Bu kampanya kapsamında, riskli yapısını dönüştürmek isteyen maliklere, konut başına belirli bir oranda hibe ve kredi desteği sağlanmaktadır.

Yeni düzenlemelerle birlikte, kentsel dönüşüm kredisi limitleri yükseltilmiş ve faiz destekleri artırılmıştır. Bakanlık, hak sahiplerine kira yardımı, taşınma yardımı gibi mevcut desteklerin yanı sıra, yeni konut yapımı veya güçlendirilmesi için faizsiz veya düşük faizli kredi imkanları sunmaktadır. Bu krediler, bankalar aracılığıyla kullandırılmakta olup, geri ödeme koşulları maliklerin lehine olacak şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca, kentsel dönüşüm kapsamındaki projelere yönelik vergi muafiyetleri ve harç indirimleri de devam etmekte, bu da projelerin maliyetlerini düşürerek daha cazip hale gelmesini sağlamaktadır.

Finansman modellerindeki bu yenilikler, özellikle ekonomik sıkıntı çeken malikler için büyük bir kolaylık sağlamaktadır. Devletin sunduğu hibe ve kredi destekleri sayesinde, maliklerin kendi imkanlarıyla karşılamakta zorlandığı inşaat maliyetlerinin önemli bir kısmı karşılanabilmekte, böylece