İstanbul'da Kentsel Dönüşüm: İlçe İlçe Kapsamlı Rehber

Türkiye'nin ve dünyanın en büyük metropollerinden biri olan İstanbul kentsel dönüşüm süreci, şehrin geleceği ve sakinlerinin güvenliği açısından hayati bir öneme sahiptir. Özellikle 1999 Marmara Depremi'nden sonra hız kazanan bu süreç, şehrin mevcut yapı stoğunun deprem riskine karşı güçlendirilmesi, çarpık kentleşmenin önüne geçilmesi ve yaşam kalitesinin artırılması hedeflerini taşımaktadır. İstanbul'un karmaşık demografik yapısı, tarihi dokusu, yoğun nüfusu ve farklı sosyo-ekonomik özelliklere sahip ilçeleri, kentsel dönüşüm projelerinin her bölgede farklı dinamiklerle ilerlemesine neden olmaktadır. Bu rehber, İstanbul'daki kentsel dönüşüm sürecini genel çerçevesiyle ele alırken, şehrin öne çıkan bazı ilçelerindeki durumu ve özel koşulları detaylı bir şekilde incelemektedir. Amaç, malikler, yatırımcılar ve ilgili tüm taraflar için kapsamlı ve güvenilir bir bilgi kaynağı sunmaktır.

Kentsel Dönüşümün Temel Çerçevesi ve Yasal Dayanaklar

İstanbul'daki kentsel dönüşüm projeleri, büyük ölçüde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülmektedir. Bu kanun, riskli yapı ve riskli alan kavramlarını tanımlayarak, deprem ve diğer afet risklerine karşı dayanıksız yapıların yıkılarak yeniden yapılmasına veya güçlendirilmesine olanak tanımaktadır. Kanun, maliklere çeşitli teşvikler ve kolaylıklar sunarken, kamu otoritelerine de dönüşüm sürecini hızlandırmak için yetkiler vermektedir. Sürecin ana aktörü Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı olup, yerel yönetimler (belediyeler) de bu sürece aktif olarak katılmaktadır. Özellikle 2023 yılında duyurulan "Yarısı Bizden" kampanyası gibi yeni inisiyatifler, dönüşüm sürecine ivme kazandırmayı hedeflemektedir.

Kentsel dönüşümün teknik boyutu ise Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 (TBDY 2018) gibi güncel yönetmeliklerle belirlenmektedir. Bu yönetmelikler, yeni yapılacak binaların depreme karşı dayanıklı olması için gerekli statik hesaplama ve inşaat standartlarını ortaya koymaktadır. Mevcut yapıların riskli yapı tespiti ise lisanslı kurumlar tarafından yapılmakta ve bu raporlar dönüşüm sürecinin başlangıç noktasını oluşturmaktadır. Tespitin ardından, maliklerin oybirliği veya 2/3 çoğunlukla karar alması, projenin ilerlemesi için kritik bir adımdır. Anlaşma sağlanamayan durumlarda ise kamulaştırma veya satış gibi yasal süreçler devreye girebilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Destekler ve Teşvikler

Devlet, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak ve maliklerin yükünü hafifletmek amacıyla çeşitli destekler sunmaktadır. Bu destekler, hem finansal hem de bürokratik kolaylıklar içermektedir. En bilinen desteklerden biri, kentsel dönüşüm kredisi imkanlarıdır. Bu krediler, anlaşmalı bankalar aracılığıyla düşük faiz oranları ve uzun vadelerle sunulmaktadır. Ayrıca, riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası sürecinde kira yardımı, taşınma yardımı gibi sosyal destekler de sağlanmaktadır. Özellikle "Yarısı Bizden" kampanyası, İstanbul özelinde dönüşüm maliyetinin önemli bir kısmını devletin üstlenmesini öngörerek, maliklerin finansal yükünü ciddi oranda azaltmayı hedeflemektedir.

• Kredi Desteği: Anlaşmalı bankalar aracılığıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından faiz desteği sağlanan konut ve işyeri yapım kredileri.
• Kira Yardımı: Dönüşüm süresince maliklere ve kiracılara aylık olarak ödenen kira yardımı.
• Vergi Muafiyetleri: Tapu harcı, damga vergisi, KDV gibi çeşitli vergi ve harçlardan muafiyet.
• Belediye İndirimleri: Bazı belediyeler tarafından imar ve ruhsat harçlarında indirimler sağlanması.
• Uzlaşma ve Danışmanlık: Bakanlık ve belediyeler tarafından sunulan uzlaşma süreçleri ve teknik danışmanlık hizmetleri.

İstanbul'un Kentsel Dönüşüm Dinamikleri ve İlçelerin Rolü

İstanbul'un her ilçesi, kendine özgü yapı stoğu, demografik özellikleri, sosyo-ekonomik durumu ve imar planlaması ile farklı kentsel dönüşüm dinamiklerine sahiptir. Bazı ilçeler, yüksek riskli yapı oranı nedeniyle öncelikli bölgeler olarak belirlenirken, bazıları tarihi dokuyu koruma zorunluluğu ile farklı yaklaşımlar gerektirmektedir. Metropolün genelinde, özellikle 1999 öncesi yapılmış binaların büyük bir kısmı, güncel deprem yönetmeliklerine göre yetersiz kalmakta ve deprem riski taşımaktadır. Bu durum, ilçe belediyeleri ve merkezi idare için sürekli bir mücadele alanı oluşturmaktadır. Aşağıda, İstanbul'da kentsel dönüşümün öne çıkan bazı ilçelerindeki durumu ve karakteristik özelliklerini inceleyeceğiz.

Fatih: Tarihi Yarımada'da Dönüşümün Zorlukları

Fatih, İstanbul'un tarihi ve kültürel mirasın kalbi konumunda yer almaktadır. Bu durum, ilçedeki kentsel dönüşüm projelerini diğer bölgelere göre daha karmaşık hale getirmektedir. Çok sayıda tescilli eser, dar sokaklar, yoğun yapılaşma ve eski yapı stoğunun ağırlığı, dönüşüm süreçlerini yavaşlatan temel faktörlerdir. Fatih'te riskli yapı tespiti yapılan binaların yıkım ve yeniden yapımında, Koruma Kurulu onayları ve tarihi dokuya uygunluk gibi ek kriterler devreye girmektedir. Bu nedenle, ilçede yerinde dönüşüm projeleri, mevcut dokuyu koruyarak modern ve güvenli yaşam alanları yaratmayı hedeflemektedir. Belediyenin ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ortaklaşa yürüttüğü projeler, özellikle Sulukule gibi bölgelerde sosyal ve fiziksel dönüşümü amaçlamıştır.

Fatih'teki dönüşüm, sadece binaları değil, aynı zamanda sosyal yapıyı ve kültürel mirası da etkilemektedir. Maliklerin anlaşma süreçleri, tarihi binaların restorasyonu ve yeni yapıların tarihi silüete uyumu, üzerinde titizlikle durulması gereken konulardır. Finansal teşviklerin yanı sıra, kültürel mirasın korunmasına yönelik özel hibeler ve destekler de bu ilçede dönüşümün sürdürülebilirliği için önem arz etmektedir. Deprem riskinin yüksek olduğu bu yoğun ve eski yerleşimde, her bir proje, geçmişi gelecekle harmanlama çabasının bir örneğidir.

Bağcılar ve Güngören: Yoğun Yapılaşmada Yenilenme İhtiyacı

Bağcılar ve Güngören, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda, genellikle 1980'ler ve 1990'larda hızla büyüyen, yoğun ve plansız yapılaşmanın örneklerini barındıran ilçelerdir. Bu bölgelerdeki binaların önemli bir kısmı, eski yönetmeliklere göre inşa edilmiş olup, deprem riskine karşı zayıf kalmaktadır. Bu nedenle, riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm, bu ilçelerde büyük bir öncelik taşımaktadır. Özellikle parsel bazında dönüşüm projeleri yaygın olarak görülürken, bazı bölgelerde adalar bazında birleşmelerle daha büyük çaplı projeler de hayata geçirilmektedir. Maliklerin bir araya gelerek müteahhitlerle anlaşması veya belediye destekli projelerle süreçler ilerlemektedir.

Bu ilçelerde, kentsel dönüşüm kredisi ve kira yardımı gibi destekler, maliklerin projeye katılımını teşvik eden önemli unsurlardır. Yoğun nüfus ve sınırlı boş alanlar, dönüşüm projelerinde kat artışı veya emsal transferi gibi çözümlerin gündeme gelmesine neden olabilmektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "Yarısı Bizden" kampanyası gibi yeni uygulamalar, bu tür yoğun yapılaşmış bölgelerdeki dönüşümün finansal yükünü hafifleterek, sürecin hızlanmasına katkı sunmaktadır. 6306 sayılı Kanun'un sağladığı avantajlar, bu ilçelerdeki dönüşümün yasal zeminini oluşturmaktadır.

Kartal ve Maltepe: Anadolu Yakası'nın Dönüşen Yüzü

Anadolu Yakası'nın sahil şeridinde yer alan Kartal ve Maltepe ilçeleri, son yıllarda büyük ölçekli kentsel dönüşüm projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Özellikle Kartal'da uygulanan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı çalışmaları, bölgenin silüetini ve yaşam kalitesini önemli ölçüde değiştirmiştir. Eski sanayi alanlarının ve plansız yapılaşmanın yerini modern konut ve ticari projelere bırakması, bu ilçelerin karakteristik özelliğidir. Maltepe'de de benzer şekilde, eski yapıların yıkılarak yerine güncel TBDY 2018 standartlarına uygun, depreme dayanıklı binaların inşası hızla devam etmektedir. Bu bölgelerde, kentsel dönüşüm sadece yapısal güvenliği değil, aynı zamanda çevresel iyileştirmeleri ve sosyal donatı alanlarının artırılmasını da hedeflemektedir.

Bu ilçelerde, riskli yapı tespiti süreçleri yoğun bir şekilde yürütülmekte ve maliklerin anlaşma oranları genellikle yüksek seyretmektedir. Büyük ölçekli projeler, birden fazla parselin birleşmesiyle daha büyük