İzmir'de Kentsel Dönüşüm: Deprem Riski ve Dönüşüm Fırsatları

Türkiye'nin önemli metropollerinden biri olan İzmir, sahip olduğu eşsiz coğrafyası, kültürel zenginlikleri ve ekonomik potansiyeliyle dikkat çekmektedir. Ancak bu güzelliklerin yanı sıra, şehrin yüzleştiği en kritik gerçeklerden biri de yüksek deprem riskidir. Ege Bölgesi'nin aktif fay hatları üzerinde konumlanan İzmir, geçmişte yaşadığı yıkıcı depremlerle bu gerçeği acı bir şekilde tecrübe etmiştir. Bu durum, mevcut yapı stoğunun önemli bir kısmının depreme karşı dayanıksız olduğu gerçeğini ortaya koymakta ve kapsamlı bir kentsel dönüşüm ihtiyacını kaçınılmaz kılmaktadır. Kentsel dönüşüm, sadece deprem riskini azaltmakla kalmayıp, aynı zamanda şehre modern, güvenli ve yaşanabilir alanlar kazandırarak önemli fırsatlar sunmaktadır. Bu rehber makalesi, İzmir'deki deprem riskini, kentsel dönüşümün yasal çerçevesini, uygulama alanlarını ve sunduğu fırsatları detaylı bir şekilde ele almayı amaçlamaktadır.

İzmir'in Depremselliği ve Risk Haritası

İzmir, Türkiye'nin en aktif fay hatlarından bazılarının kesişim noktasında yer almaktadır. Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın güney kolları, Batı Anadolu Fay Sistemi ve Karaburun-Sakız Fay Zonu gibi önemli tektonik yapılar, şehrin yüksek sismik aktivitesini belirlemektedir. Geçmişte yaşanan 1999 Gölcük, 2011 Van ve özellikle 2020 Ege Depremi (Samos-İzmir Depremi) gibi büyük sarsıntılar, Türkiye genelinde olduğu gibi İzmir'de de yapı güvenliğinin ne denli hayati olduğunu gözler önüne sermiştir. Özellikle 2020 depreminde Bayraklı ve Bornova gibi bölgelerde meydana gelen yıkımlar, eski ve mühendislik hizmeti yeterli olmayan binaların riskli yapı niteliğini somutlaştırmıştır.

Güncel verilere göre, İzmir'in yapı stoğunun büyük bir kısmı 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş olup, bu yapıların önemli bir bölümü güncel deprem yönetmeliklerine uygun değildir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 (TBDY 2018) öncesi standartlara göre inşa edilen binalar, olası bir büyük depremde can ve mal kaybı riskini artırmaktadır. İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ortaklaşa yürüttüğü çalışmalar, şehrin risk haritasını çıkarmakta ve öncelikli dönüşüm alanlarını belirlemektedir. Bu haritalar, özellikle zemini sıvılaşmaya müsait bölgeler ile eski yapı stoğunun yoğun olduğu semtleri işaret etmektedir.

Kentsel Dönüşümün Yasal Çerçevesi: 6306 Sayılı Kanun

Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçleri, temel olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenmektedir. Bu kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş olup, afet riski altındaki alanların sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarına dönüştürülmesini amaçlamaktadır. 6306 sayılı Kanun, mülk sahiplerine, belediyelere ve devlete geniş yetkiler ve sorumluluklar yükleyerek dönüşüm sürecini hızlandırmayı hedeflemektedir. Kanun, özellikle riskli yapı tespiti, tahliye, yıkım, yeni yapılaşma ve finansal destekler gibi kritik aşamaları detaylı bir şekilde tanımlamaktadır.

Kanun kapsamında, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde, mülk sahiplerinin belirli süreler içerisinde tahliye ve yıkım işlemlerini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, idare tarafından yıkım işlemleri başlatılabilmektedir. Kanun, aynı zamanda maliklerin oybirliği yerine belirli bir çoğunlukla (2/3 çoğunluk) karar alabilmesine olanak tanıyarak, dönüşüm süreçlerindeki anlaşmazlıkları aşmayı kolaylaştırmaktadır. Bu yasal çerçeve, İzmir gibi yüksek deprem riski taşıyan şehirlerde, eski ve güvensiz yapı stoğunun yenilenmesi için güçlü bir zemin sunmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, bu kanun çerçevesinde dönüşüm projelerini desteklemekte ve koordine etmektedir.

Riskli Yapı Tespiti ve Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en önemli adımlarından biri, bir yapının riskli yapı tespitidir. Bu tespit, 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği kapsamında yetkilendirilmiş kurumlar tarafından yapılmaktadır. Bu kurumlar genellikle üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümleri, yapı denetim kuruluşları veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış özel şirketlerdir. Malikler, binalarının depreme karşı dayanıklılığından şüphe duyduklarında veya bina yaşı itibarıyla risk taşıdığını düşündüklerinde bu tespiti talep edebilirler.

• Başvuru: Maliklerden biri veya birden fazlası, lisanslı bir kuruma başvurarak binalarının riskli yapı tespitini isteyebilir. Başvuru için tapu belgesi, kimlik fotokopisi gibi temel belgeler gereklidir.
• Teknik İnceleme: Yetkili kurum, binada beton kalitesi, demir donatı durumu, taşıyıcı sistemdeki hasarlar gibi teknik incelemeler yapar. Bu incelemeler sonucunda, binanın deprem performans raporu hazırlanır.
• Raporun Onayı: Hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü'ne sunulur. Bakanlık, raporu inceleyerek onaylar veya ek bilgi talep edebilir.
• Tapuya Şerh ve Tahliye: Raporun onaylanmasıyla birlikte, ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunularak binanın tapu kaydına riskli yapı şerhi düşülür. Bu şerh, mülkün satışını veya devrini engellemez ancak yeni maliki de riskten haberdar eder. Maliklere, binanın tahliyesi için genellikle 60 gün, ardından ek 30 gün olmak üzere toplamda 90 gün süre tanınır.
• Yıkım: Tahliye süresinin sonunda bina yıkılır. Yıkım işlemi, malikler tarafından anlaşılan bir yüklenici firma aracılığıyla veya idare tarafından gerçekleştirilebilir. Yıkım masrafları genellikle malikler tarafından karşılanır ancak devlet destekleri de mevcuttur.

İzmir'deki Dönüşüm Alanları ve Uygulamalar

İzmir'de kentsel dönüşüm, şehrin farklı bölgelerinde yoğunlaşmış durumdadır. Özellikle 2020 Ege Depremi'nin ardından, Bayraklı ve Bornova gibi depremden etkilenen semtlerde dönüşüm çalışmaları hız kazanmıştır. Bu bölgelerde, yıkılan binaların yerine yeni, depreme dayanıklı konutlar inşa edilmekte ve kentsel altyapı güçlendirilmektedir. Bunun yanı sıra, Karabağlar, Gaziemir, Konak, Buca gibi ilçelerde de eski ve plansız yapılaşmanın yoğun olduğu alanlarda büyük ölçekli dönüşüm projeleri yürütülmektedir. İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilçe belediyeleri, kendi yetki alanlarında dönüşüm projeleri başlatmakta ve bu projelere öncülük etmektedir.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da İzmir'deki dönüşüm projelerine aktif olarak destek vermektedir. Örneğin, Rezerv Yapı Alanları ilan edilerek, dönüşüm projelerinin finansmanı ve sosyal donatı alanlarının oluşturulması için önemli bir kaynak sağlanmaktadır. İzmir'de uygulanan dönüşüm modelleri çeşitlilik göstermektedir. Bazı bölgelerde yerinde dönüşüm modeli tercih edilirken, yani mevcut arsa üzerinde yeni bina inşa edilirken, bazı alanlarda ise ada bazında dönüşüm veya parsel birleştirmesi gibi daha büyük ölçekli projeler yürütülmektedir. Bu projeler, sadece konutları yenilemekle kalmayıp, aynı zamanda yeşil alanları, sosyal tesisleri, otoparkları ve modern ulaşım ağlarını da entegre ederek yaşam kalitesini artırmayı hedeflemektedir.

Devlet Destekleri ve Finansman Modelleri

Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı, malikler için önemli bir yük oluşturabilmektedir. Bu nedenle, devlet, 6306 sayılı Kanun kapsamında çeşitli destekler ve teşvikler sunmaktadır. Bu destekler, dönüşüm sürecini hızlandırmak ve maliklerin üzerindeki maliyeti hafifletmek amacıyla tasarlanmıştır.

• Kentsel Dönüşüm Kredisi: Bankalar aracılığıyla sağlanan bu krediler, riskli yapıların yenilenmesi için kullanılmakta olup, devlet tarafından faiz desteği sağlanmaktadır. Faiz desteği oranları ve üst limitler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenir ve zaman zaman güncellenir. Bu krediler, genellikle uygun ödeme koşulları ve uzun vadelerle sunulmaktadır.
• Kira Yardımı: Riskli yapı tespiti yapılmış ve tahliye edilmiş konut veya işyeri maliklerine, yeni binaları tamamlanana kadar belirli bir süre boyunca kira yardımı yapılmaktadır. Bu yardım, maliklerin geçici barınma veya işyeri masraflarını karşılamalarına yardımcı olur. İzmir için kira yardımı miktarları, her yıl Bakanlık tarafından ilan edilmektedir.
• Vergi ve Harç Muafiyetleri: Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapıların yenilenmesi sürecinde, tapu harcı, damga vergisi, belediye harçları gibi çeşitli vergi ve harçlardan muafiyet sağlanmaktadır. Bu muafiyetler, maliklerin ve müteahhitlerin mali yükünü önemli ölçüde azaltmaktadır.
• Yarısı Bizden Kampanyası: Özellikle büyükşehirlerde uygulanan ve son dönemde İzmir'de de gündeme gelen Yarısı Bizden Kampanyası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından başlatılan önemli bir destektir. Bu kampanya kapsamında, riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılması durumunda, inşaat maliyetinin belirli bir oranı (örneğin %50'si) devlet tarafından hibe veya düşük faizli kredi şeklinde karşılanabilmektedir. Bu model, özellikle maliyetleri yüksek olan dönüşüm projelerinde malikler için büyük bir kolaylık sağlamaktadır.
• Yıkım Desteği: Riskli yapıların yıkım maliyetleri için de belirli oranlarda devlet desteği sağlanabilmektedir. Bu destek, özellikle ağır hasarlı ve acil yıkım gerektiren binalar için önemlidir.

Kentsel Dönüşümün Sosyal ve Ekonomik Fırsatları

İzmir'de kentsel dönüşüm, sadece deprem riskini