Kat Maliklerinin 2/3 Çoğunluk Kararı: Rıza Göstermeyenler Ne Olur?

Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması ve mevcut yapı stokunun önemli bir kısmının eski, yıpranmış ve riskli olması, kentsel dönüşüm projelerini hayati bir zorunluluk haline getirmiştir. Bu projeler, hem can ve mal güvenliğini sağlamak hem de şehirlerimizi modern, yaşanabilir ve dirençli kılmak amacıyla büyük bir titizlikle yürütülmektedir. Ancak, kentsel dönüşüm süreçleri, özellikle çok sayıda malikin bulunduğu binalarda, ortak karar alma mekanizmaları nedeniyle bazen karmaşık bir hal alabilmektedir. Bu rehber, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, kat maliklerinin 2/3 çoğunluk kararının ne anlama geldiğini ve bu karara rıza göstermeyen malikler için sürecin nasıl işlediğini detaylı bir şekilde açıklamaktadır. Amacımız, tüm paydaşların haklarını ve yükümlülüklerini anlamalarına yardımcı olarak şeffaf ve adil bir dönüşüm sürecine katkı sağlamaktır.

Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararının Hukuki Temeli ve Önemi

Kentsel dönüşüm süreçlerinin temelini oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, özellikle riskli yapıların hızla dönüştürülmesi amacıyla önemli yetkiler ve kolaylıklar sağlamaktadır. Bu kanunun en kritik maddelerinden biri, kat maliklerinin alacağı kararların geçerliliği için aranan çoğunluk şartıdır. Kanun, bir yapının yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi gibi temel kararların alınabilmesi için, maliklerin arsa payı ve sayıca 2/3 çoğunluğunun onayını aramaktadır. Bu çoğunluk, kentsel dönüşüm projelerinin önündeki potansiyel engelleri aşarak, çoğunluğun iradesini temsil eden bir mekanizma sunar. Bu oranın belirlenmesindeki temel amaç, hem yeterli katılımı sağlamak hem de tekil itirazların süreci tamamen bloke etmesinin önüne geçmektir. Bu sayede, can güvenliği açısından aciliyet arz eden riskli yapı stoku için hızlı ve etkin çözümler üretilmesi hedeflenmektedir.

Riskli Yapı Tespiti ve Sürecin Başlangıcı

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en temel adımı, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Maliklerden herhangi birinin başvurusu üzerine veya ilgili idarenin resen harekete geçmesiyle bu tespit süreci başlatılabilir. Yapılan incelemelerde, yapının mevcut haliyle can ve mal güvenliği açısından risk taşıyıp taşımadığı, taşıyıcı sistemlerinin deprem yüklerini karşılayıp karşılayamadığı gibi hususlar değerlendirilir. Özellikle TBDY 2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018) kriterleri esas alınarak yapıların depreme karşı dayanıklılığı analiz edilir. Riskli yapı raporunun hazırlanmasının ardından, ilgili rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya vekalet verdiği kurumlar tarafından onaylanır ve tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu kütüğüne işlenen riskli yapı şerhi ile süreç resmiyet kazanır ve tüm maliklere tebliğ edilerek itiraz süreci başlatılır. Bu aşamada, maliklerin 15 gün içinde itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtirazlar, teknik heyetler tarafından değerlendirilir ve nihai karar verilir. Nihai kararın kesinleşmesiyle birlikte, riskli yapı tespiti süreci tamamlanmış olur ve dönüşüm için kararların alınacağı bir sonraki aşamaya geçilir.

2/3 Çoğunluk Kararının Alınması ve Uygulama Sözleşmesi

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından, kat malikleri, yapının yıkılıp yeniden inşası veya güçlendirilmesi konusunda karar almak üzere bir araya gelirler. Bu toplantıda, 6306 sayılı Kanun uyarınca, maliklerin arsa payı ve sayıca 2/3 çoğunluğunun onayıyla bir karar alınması gerekmektedir. Bu karar, genellikle yeni projenin detaylarını (mimarisi, daire planları, metrekareler, müteahhit seçimi, finansman modeli vb.) içeren bir ortak karar protokolü veya uygulama sözleşmesi şeklinde resmileştirilir. Çoğunluk tarafından alınan bu karar, tüm malikler için bağlayıcı niteliktedir. Karar alınırken, yeni yapının maliyetleri, olası devlet destekleri ve kentsel dönüşüm kredisi imkanları da detaylıca değerlendirilir. Özellikle son dönemde gündeme gelen yarısı bizden gibi kampanyalar, maliklerin finansal yükünü hafifletme potansiyeli taşımaktadır. Protokolün imzalanmasıyla birlikte, dönüşüm projesi için yasal zemin hazırlanmış olur ve inşaat süreci için gerekli adımlar atılmaya başlanır. Bu aşamada, rıza göstermeyen maliklerin durumu, kanun kapsamında özel hükümlerle düzenlenmiştir.

Rıza Göstermeyen Kat Malikleri İçin Süreç

2/3 çoğunlukla alınan karara rıza göstermeyen kat malikleri için 6306 sayılı Kanun belirli bir süreç öngörmektedir. Bu süreç, çoğunluğun iradesinin uygulanabilmesi ve projenin ilerleyebilmesi adına tasarlanmıştır. İlk olarak, alınan karar ve imzalanan uygulama sözleşmesi, noter aracılığıyla veya ilgili idare tarafından rıza göstermeyen maliklere tebliğ edilir. Tebliğde, maliklere karara katılmaları veya bağımsız bölümlerini satmaları için belirli bir süre tanınır. Bu süre genellikle 30 gündür. Süreç şu adımları içerir:

• Tebligat: Çoğunluk tarafından alınan karar ve uygulama sözleşmesi, noter aracılığıyla veya ilgili idare tarafından rıza göstermeyen maliklere resmi olarak tebliğ edilir. Tebligatta, maliklere karara katılmaları veya bağımsız bölümlerini satmaları için tanınan süre açıkça belirtilir.
• 30 Günlük Süre: Tebligatın ulaşmasından itibaren maliklere genellikle 30 günlük bir süre tanınır. Bu süre zarfında, rıza göstermeyen malikler karara katılarak uygulama sözleşmesini imzalayabilir veya bağımsız bölümlerini çoğunluğun belirlediği şartlarda diğer maliklere veya üçüncü kişilere satabilirler.
• Sürecin Devamlılığı: Bu 30 günlük süre içinde herhangi bir işlem yapmayan veya karara katılmayan malikler için süreç yasal olarak işlemeye devam eder. Kanun, bu durumda çoğunluğun haklarını koruyarak projenin ilerlemesini sağlamayı hedefler.
• İtiraz Hakkı: Rıza göstermeyen malikler, tebligatın ardından karara veya sürecin herhangi bir aşamasına karşı yargı yoluna başvurma hakkına sahiptirler. Ancak, bu itirazların projenin ilerlemesini durdurabilmesi için genellikle yürütmeyi durdurma kararı alınması gerekmektedir.

Bu aşamada maliklerin hukuki danışmanlık alması, haklarını doğru bir şekilde anlamaları ve süreci yönetmeleri açısından büyük önem taşımaktadır. Aksi takdirde, kanunun öngördüğü yaptırımlarla karşılaşmaları kaçınılmaz olabilir.

Rıza Göstermeyen Bağımsız Bölümlerin Satışı ve Kıymet Takdiri

Rıza göstermeyen kat maliklerinin, tebligata rağmen 30 günlük süre içinde karara katılmaması veya bağımsız bölümlerini satmaması durumunda, 6306 sayılı Kanun, ilgili idareye bu bağımsız bölümlerin satışını yapma yetkisi verir. Bu satış işlemi, açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Satıştan önce, bağımsız bölümün güncel piyasa değeri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından atanacak bir kıymet takdir komisyonu veya bilirkişiler tarafından belirlenir. Bu kıymet takdirinde, taşınmazın konumu, büyüklüğü, mevcut durumu ve piyasa koşulları gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Satış süreci şu adımları izler:

• Kıymet Takdiri: Rıza göstermeyen malikin bağımsız bölümü için piyasa değerini belirlemek üzere uzmanlar tarafından kıymet takdiri yapılır. Bu değer, satışın taban fiyatını oluşturur.
• Açık Artırma İlanı: Belirlenen kıymet takdir değeri üzerinden, bağımsız bölümün satışı için ilgili idare tarafından açık artırma ilanı yapılır. İlanda, satışın tarihi, saati, yeri ve diğer önemli bilgiler yer alır.
• Satış İşlemi: Açık artırma sonucunda, en yüksek teklifi veren kişi veya kuruma bağımsız bölüm satılır. Satış bedeli, malikin banka hesabına yatırılır.
• Ortaklığın Giderilmesi: Bu satış işlemi, rıza göstermeyen malikin ortaklıktan çıkarılması ve projenin diğer maliklerle devam etmesini sağlar. Satıştan elde edilen gelir, bağımsız bölüm sahibine ödenir.

Bu satış, bir nevi ortaklığın giderilmesi süreci olarak da düşünülebilir ve projenin ilerlemesi için kritik bir adımdır. Maliklerin bu süreçte hak kaybına uğramaması adına, kıymet takdirine itiraz etme veya satış sürecini takip etme hakları bulunmaktadır. Ancak, hukuki süreçlerin karmaşıklığı nedeniyle, bir avukattan destek almak faydalı olacaktır.

Tahliye, İdari Yaptırımlar ve Hukuki Mücadeleler

Riskli yapı tespiti kesinleşen ve 2/3 çoğunlukla alınan karara rağmen rıza göstermeyen maliklerin bağımsız bölümlerinin satışı mümkün olmazsa veya malikler taşınmazlarını tahliye etmezlerse, 6306 sayılı Kanun daha ileri idari ve hukuki yaptırımları devreye sokar. Öncelikle, riskli yapı olarak tespit edilen binanın can ve mal güvenliği açısından tehlike arz etmesi nedeniyle, ilgili idare tarafından tahliye kararı alınır ve maliklere tebliğ edilir. Bu tebligatta, binanın belirli bir süre içinde boşaltılması istenir. Boşaltma süresi genellikle 60 gündür ve bu süre sonunda ek 30 gün daha verilebilir. Bu süre zarfında tahliye edilmeyen yapılar, kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla tahliye edilebilir. Ayrıca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, tahliye etmeyen veya dönüşüm sürecine engel olan maliklere idari para cezası uygulama yetkisine sahiptir. Bu cezalar, kanunda belirlenen limitler dahilinde ve her geçen gün artan miktarlarda uygulanabilir. Maliklerin bu süreçte idari işlemlere karşı yargı yoluna başvurma hakları saklıdır. Ancak, yargı süreçleri genellikle uzun soluklu olup, projenin ilerlemesini durdurmak için yürütmeyi durdurma kararı alınması zorunludur. Aksi takdirde, idari işlemler ve projeler devam eder. Bu durum, malikler için hem maddi kayıplara hem de zaman kaybına yol açabilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Devlet Destekleri ve Krediler

Kentsel dönüşüm sürecinin maliyeti, malikler için önemli bir yük oluşturabilmektedir. Ancak, devlet, bu yükü hafifletmek ve dönüşüm