Yükleniyor…
Bu rehber, kentsel dönüşüm sürecindeki tapu tescil, devir ve hisseli tapu işlemlerini adım adım açıklar. Hak sahipleri, bu karmaşık hukuki süreçleri kolayca anlayarak doğru adımları atar ve olası sorunların önüne geçer.
Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması ve mevcut yapı stokunun önemli bir kısmının riskli olması, kentsel dönüşüm sürecini bir zorunluluk haline getirmiştir. Bu süreç, sadece binaların yıkılıp yeniden yapılması anlamına gelmemekte, aynı zamanda vatandaşların en değerli varlıkları olan taşınmazları üzerindeki hukuki statülerini de derinden etkilemektedir. Kentsel dönüşümün en karmaşık ve kritik aşamalarından biri, hiç şüphesiz tapu işlemleridir. Riskli yapının tespitiyle başlayan, yıkım, yeni projenin tescili, kat mülkiyetine geçiş ve hatta tapu devri gibi birçok adımı içeren bu süreç, malikler için detaylı bilgi ve dikkat gerektirmektedir. Bu rehber, kentsel dönüşüm sürecinde tapu işlemlerinin tüm aşamalarını, tescil, devir ve özellikle hisseli tapuların getirdiği özel durumları kapsayacak şekilde ele almayı amaçlamaktadır. Amaç, maliklerin haklarını ve yükümlülüklerini anlamalarını sağlamak, karşılaşılabilecek sorunlara karşı hazırlıklı olmalarına yardımcı olmak ve sürecin şeffaf bir şekilde yürütülmesine katkıda bulunmaktır.
Kentsel dönüşüm, mevcut yapıların deprem riskine karşı güvenli hale getirilmesi amacıyla başlatılan kapsamlı bir yenileme sürecidir. Bu sürecin başlangıcından sonuna kadar, taşınmazların tapu kayıtları merkezi bir rol oynamaktadır. Süreç, genellikle maliklerden birinin veya Çevre Bakanlığı'nın yetkilendirdiği kurumların başvurusuyla başlar. Başvurunun ardından, yapının riskli yapı olup olmadığının tespiti için lisanslı kurumlar tarafından inceleme yapılır. Bu inceleme sonucunda hazırlanan rapor, kentsel dönüşümün hukuki temelini oluşturur ve tapu kayıtlarına işlenmesi gereken ilk önemli bilgiyi barındırır.
Tapu kayıtları, taşınmazın hukuki kimliğini, maliklerini, yüzölçümünü, üzerindeki ipotekleri veya şerhleri net bir şekilde gösterir. Kentsel dönüşümün her aşamasında, bu bilgiler esas alınarak kararlar alınır ve işlemler yapılır. Özellikle maliklerin kimlik tespiti, hisse oranları ve mevcut borçları gibi bilgiler, sürecin şeffaf ve adil bir şekilde ilerlemesi için hayati öneme sahiptir. Tapu kayıtlarındaki herhangi bir eksiklik veya yanlışlık, sürecin uzamasına, hatta dava konusu olmasına neden olabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik adımlarından biri, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu tespit, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlarca yapılır. Yapılan incelemeler sonucunda hazırlanan teknik rapor, yapının can ve mal güvenliği açısından risk taşıdığını ortaya koyarsa, bu durum resmiyet kazanır.
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu durum ilgili Tapu Müdürlüğü'ne bildirilir ve taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine 'riskli yapı şerhi' işlenir. Bu şerh, taşınmazın kentsel dönüşüm sürecine girdiğini ve üzerinde belirli kısıtlamaların veya özel hükümlerin bulunduğunu üçüncü kişilere duyurur. Şerhin işlenmesiyle birlikte, maliklerin yapıyla ilgili bazı tasarrufları kısıtlanabilir veya özel koşullara bağlanabilir. Örneğin, riskli yapı şerhi bulunan bir taşınmazın satışı veya devri, alıcıya riskli yapı statüsü hakkında bilgi verilmesi ve alıcının bu durumu kabul etmesi koşuluyla mümkün olabilir. Şerhin amacı, hem malikleri hem de potansiyel alıcıları bilgilendirmek ve kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı ilerlemesini sağlamaktır.
Türkiye'deki yapı stokunun önemli bir kısmında, özellikle eski yerleşim yerlerinde, arsaların ve binaların hisseli tapu şeklinde mülkiyeti bulunmaktadır. Bu durum, kentsel dönüşüm sürecinde önemli zorlukları beraberinde getirebilir. Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması ve her ortağın taşınmazın belirli bir oranına sahip olması anlamına gelir, ancak hangi fiziksel kısmın kime ait olduğu genellikle tapuda belirtilmez. Bu belirsizlik, dönüşüm sürecinde malikler arasında uzlaşmayı zorlaştırabilir.
Hisseli tapularda kentsel dönüşümün başlayabilmesi için, 6306 sayılı Kanun uyarınca, maliklerin 'üçte iki çoğunluk' ile karar alması gerekmektedir. Bu çoğunluk, arsa payı ve malik sayısının değil, doğrudan arsa paylarının üçte ikilik kısmına sahip maliklerin oybirliğini ifade eder. Yani, toplam arsa payının en az üçte ikisine sahip maliklerin kentsel dönüşüm projesine muvafakat etmesi şarttır. Bu çoğunluk sağlandığında, azınlıkta kalan maliklerin hisseleri, anlaşmaya katılan diğer malikler veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından satın alınabilir veya açık artırma yoluyla satılabilir. Bu mekanizma, azınlığın süreci bloke etmesini engellemeyi amaçlar.
Kentsel dönüşüm süreci, malikler için hem önemli haklar hem de belirli yükümlülükler doğurur. En temel haklardan biri, güvenli ve depreme dayanıklı bir yapıda yaşama hakkıdır. Bunun yanı sıra, malikler devlet tarafından sağlanan çeşitli desteklerden faydalanma hakkına sahiptir. Bu destekler arasında kira yardımı, faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi ve bazı harç muafiyetleri bulunmaktadır. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapıların dönüşümü sırasında yapılan işlemler için tapu harcı, damga vergisi, belediye harçları gibi birçok vergiden muafiyet sağlanmaktadır. Bu muafiyetler, maliklerin mali yükünü hafifletmeyi amaçlar.
Maliklerin en önemli borcu ise, dönüşüm projesine katılmak ve üzerine düşen maliyetleri karşılamaktır. Eğer maliklerin 2/3 çoğunluğu bir projede anlaşırsa, projenin maliyetine katılmak, azınlıkta kalan malikler için de bir yükümlülük haline gelir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin hisseleri, yukarıda belirtildiği gibi satılabilir. Ayrıca, riskli yapının tahliyesi ve yıkımı sürecinde de maliklerin işbirliği yapması ve belirlenen süreler içinde taşınmazı boşaltması gerekmektedir. Tahliye sürecine uyulmaması halinde, idare tarafından zorla tahliye yoluna gidilebilir. Yeni projenin tescili ve kat mülkiyetine geçiş aşamalarında da maliklerin belirlenen prosedürlere uyması ve gerekli belgeleri temin etmesi beklenir.
Tapu değişiklikleri, sürecin önemli bir parçasıdır. Mevcut tapunun beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenmesiyle başlayan bu değişiklikler, yıkım sonrası eski tapunun kapatılması ve yeni yapının tescili ile devam eder. Yeni yapıda kat irtifakı kurulması, ardından inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmesi, her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu oluşturulması gibi adımlar, tapu işlemlerinin temelini oluşturur. Bu süreçte, maliklerin hak kaybına uğramaması için tüm belgeleri dikkatle incelemesi ve uzman desteği alması tavsiye edilir.
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında, riskli yapının yıkılmasının ve yeni binanın inşaatının tamamlanmasının ardından, tapu işlemlerinin en önemli aşamalarından biri olan 'tescil' süreci başlar. Bu süreç, yeni yapılan bağımsız bölümlerin hukuken varlık kazanmasını ve maliklerin bu bölümler üzerindeki mülkiyet haklarının resmiyet kazanmasını
Aynı konudaki diğer yayınlarımıza göz atın.
10 May 2026
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Olmazsa Olmaz 10 Madde
Mülk sahipleri, kentsel dönüşümde haklarını korumak ve anlaşmazlıkları önlemek için sözleşmedeki kilit maddelere dikkat etmelidir. Bu rehber, müteahhitlerle yapılan anlaşmalarda mağduriyetleri engelleyen 10 maddeyi sunarak güvenli bir dönüşümün yolunu açıyor.
Devamını oku09 May 2026
Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl Alınır? Banka ve Devlet Seçenekleri
Kentsel dönüşüm projelerinizde ev sahipleri için finansman rehberinizi keşfedin. Banka ve devlet destekli kredi seçeneklerini karşılaştırarak uygun faiz oranları, başvuru şartları ve avantajları sunuyoruz. Projelerinizi kolayca hayata geçirin.
Devamını okuKentselDonusun.com Ekibi
Kentsel dönüşüm süreci, mevzuat ve sahadan haberleri düzenli olarak takip edip paylaşıyoruz. Sürecinizi konuşmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İstanbul ilçeleri
Anadolu ve Avrupa yakasındaki tüm İstanbul ilçelerinde aktif kentsel dönüşüm projeleri, riskli yapı tespiti, kira yardımı ve müteahhit eşleştirme bilgilerini ilçe bazlı rehberlerimizden takip edin.
İstanbul
İstanbul
