Kentsel Dönüşümde Paylı Mülkiyet ve Arsa Sahipleri Rehberi

Türkiye'nin kentsel dönüşüm serüveni, şehirlerimizi deprem riskine karşı daha güvenli hale getirme ve yaşam kalitesini artırma hedefiyle kararlılıkla sürdürülmektedir. Bu süreçte, özellikle paylı mülkiyet yapısına sahip taşınmazlar, karar alma ve uygulama aşamalarında kendine özgü dinamikler barındırmaktadır. Birden fazla malikin bir araya gelerek ortak bir mülkü yönettiği bu sistem, dönüşüm projelerinin başarısı için malikler arasında güçlü bir iş birliği ve bilgi akışı gerektirmektedir. Bu rehber, kentsel dönüşüm sürecinde paylı mülkiyetin getirdiği zorlukları aşmak, arsa sahiplerinin haklarını korumak ve süreci şeffaf bir şekilde yönetmek adına kapsamlı bilgiler sunmaktadır. Amacımız, başta kentsel dönüşüm sürecindeki malikler olmak üzere, tüm ilgili taraflara yol gösterici bir kaynak sağlamaktır. Özellikle riskli yapı statüsündeki binaların dönüşümü, olası bir deprem felaketinin önüne geçmek adına hayati bir öneme sahiptir.

Kentsel Dönüşümde Paylı Mülkiyetin Temel Kavramları

Kentsel dönüşüm sürecinin en karmaşık alanlarından biri, mülkiyet yapısının anlaşılmasıdır. Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti, genellikle ferdi mülkiyet veya müşterek mülkiyet (paylı mülkiyet) şeklinde karşımıza çıkar. Paylı mülkiyet, bir taşınmaz üzerinde birden çok kişinin belirli pay oranlarıyla malik olması durumunu ifade eder. Bu paylar, genellikle hisse senetleri gibi belirli oranlarda (örneğin, 1/2, 1/4) tapuda belirtilir. Kentsel dönüşüm projelerinde bu durum, tüm maliklerin ortak bir karar almasını zorunlu kılar. Bir diğer mülkiyet türü olan elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) ise, genellikle miras yoluyla ortaya çıkar ve maliklerin payları belirli olmayıp, taşınmaz üzerinde ortak bir hak sahipliği söz konusudur. Kentsel dönüşümde, özellikle riskli yapı tespiti sonrasında, bu mülkiyet türlerinin her biri farklı hukuki süreçleri ve karar alma mekanizmalarını beraberinde getirir.

Arsa payı ise, bir ana gayrimenkulün (apartman, site vb.) üzerinde bulunduğu arsanın, bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) her birine ayrılan ve tapu kütüğünde gösterilen ortak mülkiyet payını ifade eder. Kentsel dönüşüm projelerinde, yeni yapılacak yapıda hangi malikin ne kadar bağımsız bölüme sahip olacağı, genellikle mevcut arsa payları üzerinden hesaplanır. Bu nedenle, arsa paylarının doğru ve adil bir şekilde belirlenmesi, dönüşüm sürecindeki hak kayıplarını önlemek adına büyük önem taşır. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümlerde, arsa payının değeri ve dağılımı, malikler arasındaki uzlaşmanın temelini oluşturur.

Riskli Yapı Tespiti ve Süreç Başlangıcı

Kentsel dönüşüm süreci, bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Bu tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar (üniversiteler, belediyeler, mühendislik firmaları vb.) tarafından yapılır. Maliklerden herhangi biri veya vekili, tapu belgesi ve kimlik fotokopisiyle bu kurumlara başvurarak riskli yapı tespiti talebinde bulunabilir. Yapılan teknik incelemeler sonucunda, binanın ekonomik ömrünü tamamladığı, olası bir depremde can ve mal güvenliği açısından risk taşıdığı belirlenirse, yapı riskli yapı olarak raporlanır. Bu rapor, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü'ne gönderilir ve 10 iş günü içinde onaylanır.

Onaylanan rapor, tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhi düşülür. Bu şerh, taşınmazın riskli olduğunu ve kentsel dönüşüm sürecine girdiğini tüm ilgili taraflara ilan eder. Tapu müdürlüğü, bu şerhi tüm maliklere tebligat yoluyla bildirir. Maliklerin, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz etme hakları bulunmaktadır. İtirazlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından oluşturulan teknik komisyonlarca değerlendirilir. İtirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi durumunda, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci için ilk adımlar atılmış olur. Bu aşama, 6306 sayılı Kanun'un temel uygulama adımlarından biridir ve dönüşümün meşruiyetini sağlar.

Paylı Mülkiyette Karar Alma Süreçleri ve Oydaşma

Kentsel dönüşümde paylı mülkiyetin en kritik aşaması, malikler arasında uzlaşma ve karar alma sürecidir. 6306 sayılı Kanun, bu konuda önemli bir kolaylık sağlayarak, tüm maliklerin oybirliğini değil, belirli bir çoğunluğu yeterli görmektedir. Kanuna göre, bir yapının yeniden yapılması, güçlendirilmesi veya riskli alan ilan edilmesi gibi kararların alınabilmesi için, maliklerin en az 2/3 çoğunluğunun oydaşması gerekmektedir. Bu çoğunluk, arsa payları üzerinden hesaplanır; yani, toplam arsa payının üçte ikisine sahip maliklerin kararı, dönüşüm sürecinin başlatılması için yeterlidir. Örneğin, 1000 metrekare arsa payına sahip bir binada, 667 metrekare arsa payına sahip maliklerin onayı, projenin ilerlemesi için yeterli olacaktır.

Oydaşma sürecinde, maliklerin bir araya gelerek bir toplantı yapması ve bir proje teklifini değerlendirmesi esastır. Bu toplantılarda, müteahhit seçimi, yeni yapının özellikleri, finansman modelleri ve maliyet paylaşımı gibi konular ele alınır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "Yarısı Bizden" kampanyası gibi devlet destekli projeler, maliklerin finansal yükünü hafifleterek oydaşmayı kolaylaştırabilir. Bu kampanyalar, dönüşüm maliyetinin belirli bir kısmının devlet tarafından karşılanmasını öngörerek, maliklerin karar alma sürecindeki tereddütlerini azaltmayı hedefler. Oydaşma sağlanması durumunda, bir Kentsel Dönüşüm Uygulama Sözleşmesi imzalanır ve süreç resmileşir. Oydaşma sağlanamayan durumlarda ise kanun, azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışına yönelik mekanizmalar öngörür.

Anlaşma Sağlanamayan Durumlarda İzlenecek Yollar

Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması durumunda, kanun azınlıkta kalan malikler için belirli yasal yollar sunmaktadır. Eğer maliklerin 2/3 çoğunluğu bir proje üzerinde anlaşır ancak azınlıkta kalan malikler bu anlaşmaya katılmak istemezse, çoğunluktaki malikler, azınlığın arsa paylarını satın almayı teklif edebilirler. Bu teklif, genellikle bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden yapılır. Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması ve bu teklifin kabul edilmemesi durumunda, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı devreye girer.

Bakanlık, azınlıkta kalan maliklerin arsa paylarını, rayiç bedel üzerinden diğer maliklere veya belirlenen bir bankaya satılması için ihale yoluyla satışa çıkarabilir. Bu satış işlemi, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca gerçekleştirilir ve elde edilen gelir, ilgili malikin hesabına yatırılır. Şayet diğer malikler de bu payları almak istemezse, Bakanlık bu payları kendisi satın alabilir veya belirlediği bir üçüncü kişiye satabilir. Bu mekanizma, dönüşüm sürecinin engellenmesini önlemek ve kamu yararını gözeterek riskli yapıların bir an önce dönüştürülmesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır. Bu yasal düzenlemeler, kentsel dönüşümün hız kesmeden ilerlemesi ve depreme dayanıklı yapı stokunun artırılması hedefine hizmet etmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kredileri ve Mali Destekler

Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı, malikler için önemli bir yük oluşturabilmektedir. Bu yükü hafifletmek ve dönüşüm sürecini teşvik etmek amacıyla devlet, çeşitli mali destekler ve kentsel dönüşüm kredisi imkanları sunmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanan bu destekler, maliklerin projeye katılımını kolaylaştırmayı hedeflemektedir. Başlıca mali destekler şunlardır:

• Kira Yardımı: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, yıkım ve yeniden yapım süreci boyunca maliklere belirli bir süre (genellikle 18 ay) boyunca kira yardımı yapılır. Bu yardımın miktarı, her yıl Bakanlık tarafından belirlenir ve şehirler arasında farklılık gösterebilir. Örneğin, 2024 yılı itibarıyla kira yardımı miktarları büyükşehirlerde 5.500 TL civarında seyretmektedir.
• Faiz Desteği: Anlaşmalı bankalar aracılığıyla kullanılan kentsel dönüşüm kredisine devlet faiz desteği sağlar. Bu destek, kredi faiz oranlarının belirli bir kısmının Bakanlıkça karşılanması anlamına gelir. Malikler, konut kredisi veya yapım kredisi şeklinde bu kredilerden faydalanabilirler. Faiz desteği, kredinin toplam maliyetini önemli ölçüde düşürür ve ödeme kolaylığı sağlar.
• Yıkım ve Enkaz Kaldırma Desteği: Bazı durumlarda, riskli yapının yıkım ve enkaz kaldırma maliyetlerinin bir kısmı da Bakanlık tarafından karşılanabilir. Bu destek, maliklerin başlangıç maliyetlerini azaltarak dönüşüm kararını hızlandırmayı amaçlar.
• "Yarısı Bizden" Kampanyası: Özellikle İstanbul için başlatılan bu kampanya, kentsel dönüşüm maliyetinin önemli bir kısmının devlet tarafından karşılanmasını öngörmektedir. Kampanya kapsamında, maliklere 700 bin TL'ye kadar hibe, 700 bin TL'ye kadar da faizsiz kredi imkanı sunulmaktadır. Bu tür kampanyalar, maliklerin finansal yükünü büyük ölçüde hafifleterek dönüşüm sürecini hızlandırmaktadır.

Bu desteklerden faydalanmak için, maliklerin belirli şartları yerine getirmesi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ilgili birimlerine başvurmaları gerekmektedir. Destekler, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde sağlanmaktadır.

Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, maliklerin en büyük endişelerinden biri de tahliye ve yıkım sürecidir. Bu süreç, can ve mal güvenliğinin sağlanması açısından büyük önem taşır ve yasal süreler içinde tamamlanması zorunludur. Riskli yapı tespiti kesinleşen binalar için, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüğü, maliklere 60 günden az olmamak üzere bir süre verir. Bu süre içinde, maliklerin binayı boşaltmaları ve yıkım için