TOKİ ile Kentsel Dönüşüm: Hak Sahipleri İçin TOKİ Seçeneği

Giriş: Kentsel Dönüşümde TOKİ'nin Stratejik Rolü

Türkiye, coğrafi konumu ve jeolojik yapısı itibarıyla kentsel dönüşüm süreçlerinin hayati önem taşıdığı bir ülkedir. Özellikle deprem riskinin yüksek olduğu bölgelerde, mevcut yapı stokunun yenilenmesi ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması bir zorunluluktur. Bu kapsamda, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), kentsel dönüşüm projelerinde önemli bir aktör olarak konumlanmaktadır. Hak sahipleri için TOKİ seçeneği, devlet güvencesi, finansal kolaylıklar ve büyük ölçekli proje yönetimi kapasitesi ile öne çıkmaktadır. Bu rehber makalesi, hak sahiplerinin TOKİ ile kentsel dönüşüm sürecini, yasal dayanaklarını, avantajlarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları kapsamlı bir şekilde anlamalarına yardımcı olmayı amaçlamaktadır.

TOKİ ile Kentsel Dönüşümün Yasal Çerçevesi ve Temel İlkeleri

TOKİ'nin kentsel dönüşümdeki rolü, büyük ölçüde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile belirlenmiştir. Bu kanun, riskli yapı ve riskli alan kavramlarını tanımlayarak, bu bölgelerdeki yapıların yenilenmesini devlet destekleriyle teşvik etmektedir. Kanun, can ve mal güvenliğini tehdit eden yapıların tespit edilerek yıkılmasını ve yerine güvenli, depreme dayanıklı yeni yapıların inşa edilmesini hedefler. TOKİ, bu kanun çerçevesinde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yetkisi ve koordinasyonunda, riskli yapıların dönüştürülmesi projelerinde uygulayıcı kurum olarak görev almaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı, yapıların riskli yapı tespiti sürecidir. Lisanslı kurumlar tarafından yapılan bu tespit sonucunda, bir yapının deprem veya diğer afet risklerine karşı dayanıksız olduğu belirlenirse, ilgili idarelere bildirim yapılır. Ardından, hak sahipleri arasında uzlaşma sağlanması ve projenin hayata geçirilmesi için adımlar atılır. TOKİ, bu aşamada, hak sahiplerine alternatif çözümler sunarak veya doğrudan projeyi üstlenerek dönüşümün gerçekleşmesine katkı sağlamaktadır. Kanun, aynı zamanda hak sahiplerine çeşitli teşvikler ve destekler sunarak dönüşüm sürecini hızlandırmayı amaçlamaktadır.

Hak Sahipleri İçin TOKİ Seçeneğinin Sunduğu Avantajlar

Hak sahipleri için TOKİ ile kentsel dönüşüm, birçok önemli avantajı beraberinde getirmektedir. Bu avantajlar, projenin güvenilirliği, finansal kolaylıklar ve teknik kapasite başlıkları altında incelenebilir.

• Devlet Güvencesi: TOKİ, kamu kuruluşu olması nedeniyle, projelerin zamanında ve belirlenen standartlarda tamamlanması konusunda hak sahiplerine devlet güvencesi sunar. Bu durum, özel sektör müteahhitleriyle yaşanan olası anlaşmazlık veya proje yarım kalma risklerini minimize eder.
• Finansman Kolaylıkları: TOKİ projelerinde, hak sahiplerine uygun ödeme planları, düşük faizli krediler ve uzun vadeli taksit imkanları sunulmaktadır. Bu finansal destekler, özellikle ekonomik zorluklar yaşayan hak sahipleri için büyük bir kolaylık sağlamaktadır.
• Büyük Ölçekli Planlama ve Uygulama Kapasitesi: TOKİ, Türkiye genelinde binlerce konut projesini hayata geçirmiş köklü bir kurumdur. Bu deneyim, kentsel dönüşüm projelerinin planlanması, projelendirilmesi ve uygulanması aşamalarında yüksek teknik kapasite ve uzmanlık anlamına gelir.
• Sosyal Donatı Alanları: TOKİ projeleri genellikle sadece konut inşasıyla sınırlı kalmayıp, okullar, sağlık ocakları, parklar ve yeşil alanlar gibi sosyal donatıları da içermekte, böylece yaşam kalitesini artırmaktadır.
• Şeffaf Süreç Yönetimi: TOKİ, projelerin tüm aşamalarını belirli prosedürler ve şeffaflık ilkeleri çerçevesinde yürütmeye özen gösterir. Hak sahipleri, süreç hakkında düzenli olarak bilgilendirilir.

TOKİ'nin Kentsel Dönüşüm Modelleri ve Uygulama Yaklaşımları

TOKİ, kentsel dönüşüm projelerinde farklı uygulama modelleri benimseyerek, her bölgenin ve projenin özgün ihtiyaçlarına cevap vermeye çalışmaktadır. Bu modeller, genellikle yerinde dönüşüm ve rezerv alan uygulamaları şeklinde öne çıkmaktadır.

Yerinde dönüşüm modelinde, riskli yapı olarak tespit edilen binalar, mevcut arsaları üzerinde yeniden inşa edilir. Bu model, hak sahiplerinin mevcut sosyal çevrelerinden kopmadan, aynı bölgede modern ve güvenli konutlara kavuşmalarını sağlar. TOKİ, bu süreçte, hak sahipleriyle uzlaşma sağlayarak, projenin finansmanını ve inşaatını üstlenir. Diğer bir model olan rezerv alan uygulaması ise, riskli yapıların boşaltılarak, başka bir bölgede yeni konutların inşa edilmesi ve hak sahiplerinin bu yeni konutlara taşınması esasına dayanır. Bu model, özellikle çok yoğun yapılaşmış veya jeolojik olarak riskli bölgelerde tercih edilebilir. Hak sahiplerine genellikle yeni konutlar karşılığında taksitli ödeme seçenekleri sunulur.

Son dönemde öne çıkan bir diğer yaklaşım ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından başlatılan 'Yarısı Bizden' kampanyasıdır. Bu kampanya kapsamında, devlete ait arazilerde yapılacak konutlar için TOKİ, hak sahiplerine arsa ve inşaat maliyetinin belli bir kısmını hibe veya düşük faizli kredi şeklinde destek olarak sunmaktadır. Örneğin, İstanbul'da başlatılan 'Yarısı Bizden' kampanyası ile riskli yapı sahiplerine, konutun inşaat maliyetinin yarısı devlet tarafından karşılanmakta, kalan yarısı ise hak sahipleri tarafından uygun ödeme koşullarıyla ödenmektedir. Bu tür kampanyalar, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak ve finansal yükü hafifletmek amacıyla geliştirilmektedir.

Finansal Destekler ve Ödeme Koşulları: TOKİ ile Dönüşümün Mali Yönleri

TOKİ ile yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, hak sahiplerine çeşitli finansal destekler sunarak dönüşümün mali yükünü hafifletmektedir. Bu destekler, genellikle kentsel dönüşüm kredisi, kira yardımı ve faiz desteği şeklinde kendini göstermektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında, riskli yapılarını dönüştürmek isteyen hak sahiplerine, anlaşmalı bankalar aracılığıyla düşük faizli ve uzun vadeli kentsel dönüşüm kredisi imkanları sunulmaktadır. Bu kredilerin faizlerinin bir kısmı devlet tarafından karşılanarak, hak sahiplerinin borç yükü azaltılır. Kredi miktarları, konutun metrekaresine ve projenin özelliklerine göre değişiklik gösterebilmektedir. Örneğin, güncel düzenlemelere göre konut başına 1.250.000 TL'ye kadar kredi imkanları sunulabilmektedir.

Dönüşüm süreci boyunca, riskli yapı tahliye edildikten sonra hak sahiplerine geçici barınma ihtiyaçlarını karşılamak üzere kira yardımı yapılmaktadır. Bu yardım, projenin tamamlanıp yeni konutlara geçilinceye kadar belirli bir süre boyunca devam eder. Kira yardımı miktarları, illere göre farklılık göstermekte ve her yıl güncellenmektedir. Ayrıca, bazı projelerde, hak sahiplerinin ödeme güçlüklerini gidermek amacıyla TOKİ tarafından doğrudan taksitlendirme seçenekleri veya peşinat kolaylıkları da sağlanabilmektedir. Bu finansal destekler, kentsel dönüşümün sadece teknik bir süreç değil, aynı zamanda sosyal ve ekonomik boyutları olan bir süreç olduğunu göstermektedir.

Süreç Yönetimi ve Hak Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Önemli Adımlar

TOKİ ile kentsel dönüşüm sürecine giren hak sahiplerinin, sürecin her aşamasında dikkatli olmaları ve belirli adımları titizlikle takip etmeleri gerekmektedir. Bu adımlar, projenin başarılı bir şekilde tamamlanması için kritik öneme sahiptir.

• Riskli Yapı Tespiti ve Onay Süreci: İlk olarak, gayrimenkulün riskli yapı tespiti için lisanslı kurumlara başvurulması gerekmektedir. Tespit raporunun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya yetkilendirilmiş belediyeler tarafından onaylanmasıyla süreç resmen başlar.
• Uzlaşma ve Sözleşme İmzalama: Hak sahipleri arasında uzlaşma sağlanması ve TOKİ veya ilgili idare ile dönüşüm sözleşmesinin imzalanması en önemli adımdır. Bu sözleşmede, yeni konutların özellikleri, maliyetler, ödeme planları, teslim süresi ve hak sahiplerinin yükümlülükleri açıkça belirtilmelidir. Sözleşme imzalanmadan önce tüm maddelerin dikkatlice okunması ve anlaşılması büyük önem taşır.
• Tahliye ve Yıkım: Sözleşmelerin imzalanmasının ardından, mevcut riskli yapıların tahliye edilmesi ve yıkım sürecine geçilmesi gerekmektedir. Bu aşamada, hak sahiplerine kira yardımı veya geçici barınma desteği sağlanabilir.
• İnşaat Süreci ve Denetim: Yeni konutların inşaatı, yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) gibi standartlara uygun olarak gerçekleştirilmelidir. Hak sahipleri, inşaat sürecini takip etme ve belirli aralıklarla bilgi alma hakkına sahiptir.
• Tapu Devir İşlemleri ve Teslim: Proje tamamlandığında, yeni bağımsız bölümlerin tapu devir işlemleri gerçekleştirilir ve konutlar hak sahiplerine teslim edilir. Bu aşamada, varsa ek ödemelerin yapılması veya kredi taksitlerinin başlaması söz konusu olabilir.

TOKİ ile Kentsel Dönüşümde Karşılaşılabilecek Zorluklar ve Çözüm Yolları

Her büyük ölçekli projede olduğu gibi, TOKİ ile yürütülen kentsel dönüşüm süreçlerinde de bazı zorluklar ve potansiyel sorunlarla karşılaşmak mümkündür. Bu zorlukların farkında