İstanbul'un Dönüşüm Tablosu: Bahçelievler Şampiyon, Fikirtepe Hâlâ Bekliyor

İstanbul, yaklaşık 1,5 milyon riskli konutla tarihinin en büyük kentsel dönüşüm sınavını veriyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin ortaklaşa hazırladığı son dönem verilerine göre, 2024-2025 yıllarında şehir genelinde 25 bin bağımsız birim yeniden inşa edildi. Ancak dönüşüm hızı ilçeden ilçeye dramatik biçimde değişiyor.

Bahçelievler: Türkiye'nin Dönüşüm Şampiyonu

Bahçelievler ilçesi, tek başına 6 bin bağımsız birimlik dönüşümle Türkiye'nin kentsel dönüşüm şampiyonu konumuna yükseldi. İlçede yoğun olarak bulunan 1980-2000 arası inşa edilmiş apartmanların büyük kısmı risk analizi sonrası riskli yapı statüsüne alındı. Müteahhit-hak sahibi kat karşılığı modelinin sorunsuz işlemesi, sürecin hızlanmasında kritik rol oynadı.

Esenler ve Bağcılar Yakın Takipte

Esenler 4 bin 200 bağımsız birim ile ikinci sırada yer alıyor. Bölgedeki rezerv yapı alanı ilanları sonrasında belediye öncülüğünde toplu dönüşüm projeleri başlatıldı. Bağcılar ve Gaziosmanpaşa ise 3 bin bağımsız birimi aşan dönüşüm rakamlarıyla takip ediyor. Bu ilçelerde TOKİ iş birliğiyle sosyal konut üretiminin de devrede olması süreci hızlandırıyor.

Fikirtepe: 12 Yıldır Süren Beklenti

Türkiye'nin ilk büyük ölçekli kentsel dönüşüm laboratuvarı olarak ilan edilen Fikirtepe, 12 yıldır süren süreçte hâlâ tamamlanmış bir proje çıkaramadı. Mülkiyet uyuşmazlıkları, müteahhitlerin iflası, imar planı değişiklikleri ve hak sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar projeyi fiilen dondurdu. Bakanlık kaynakları, 2026 yılının ikinci yarısında Fikirtepe için özel yetki alanı ilanı hazırlığı yapıldığını belirtiyor.

Dönüşümü Yavaşlatan Beş Engel

İstanbul genelinde sadece 5 ilçede açılan 43 farklı dava, projelerin durmasına veya ertelenmesine neden oluyor. Saha çalışmaları ve hukuki analizler, dönüşümü sekteye uğratan ana nedenleri şöyle sıralıyor:

• Arsa payı uyuşmazlıkları: Eski tapularda hatalı paylaşım iddiaları
• Müteahhit güvenilirliği: Yarıda bırakılan ya da iflas eden projeler
• İmar planı krizi: Emsal (KAKS) değişikliklerine tepki
• Kira yardımı gecikmeleri: Tahliye sonrası ödemelerin aksaması
• Komşu onayı: 2/3 çoğunluğa ulaşamayan apartmanlar

4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliği, pek çok engeli ortadan kaldıracak düzenlemeler getirdi. Yeni düzenlemeyle birlikte riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve üzerinde riskli yapı bulunan parsellerde yapılacak tevhit, ifraz, taksim, yeniden bina yaptırılması, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi işlemler için salt çoğunluk yeterli hale getirildi. Daha önce 2/3 çoğunluk aranıyordu.

Açık Artırmada Satılmayan Paylar

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında yapılan açık artırmada paydaşlara satış gerçekleştirilemezse; arsa payı, rayiç bedeli ödenmek suretiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından satın alınacak. Bu uygulama, dönüşüm sürecini tıkayan küçük paydaş sorununu büyük ölçüde çözmeyi hedefliyor.

Yarısı Bizden ile 316 Bin Konut

Yarısı Bizden projesi kapsamında Türkiye genelinde dönüştürülen konut sayısı 316 bine ulaştı. İstanbul'un bu rakamdaki payı yaklaşık yüzde 38 seviyesinde. 180 ay vade, yüzde 0,69 faiz ve 3 milyon TL'ye varan kredi desteği ile kampanya, özellikle emekliler, engelliler ve şehit aileleri gibi önceliklendirilmiş gruplara ek avantajlar sunuyor.

Sonraki Beş Yılın Hedefi: 1 Milyon Konut

Bakanlığın 2030 hedefi, İstanbul'da yıllık ortalama 200 bin bağımsız birimi dönüştürerek beş yılda 1 milyon konuta ulaşmak. Bu hedefin tutturulabilmesi için dava sürelerinin kısaltılması, TOKİ'nin sosyal konut arzını artırması ve finansman seçeneklerinin çeşitlendirilmesi gerekiyor. Aksi takdirde Marmara depremi beklentisi her geçen gün artan kentte dönüşümün gecikmesi, hem can hem de ekonomik kayıpların büyümesine neden olabilir.

Özet: Bahçelievler ve Esenler rekor kırıyor, Fikirtepe hâlâ beklemede. 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği ile süreç hızlanırken, İstanbul'un dönüşüm karnesi hem umut hem de uyarı niteliğinde.