Bursa'da Kentsel Dönüşüm: Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım Rehberi

Türkiye'nin önemli sanayi ve ticaret merkezlerinden biri olan Bursa, aynı zamanda birinci derece kentsel dönüşüm kuşaklarında yer alması nedeniyle Bursa kentsel dönüşüm çalışmalarının hayati önem taşıdığı şehirlerdendir. Özellikle 1999 Marmara Depremi'nin acı tecrübeleri ve güncel bilimsel veriler, mevcut yapı stokunun deprem riskine karşı güçlendirilmesi veya yeniden inşa edilmesi gerekliliğini ortaya koymaktadır. Bu rehber makale, Bursa'da kentsel dönüşüm süreçlerini, yasal çerçevesini, finansman modellerini ve özellikle Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım ilçelerindeki uygulamaları detaylı bir şekilde ele alarak hem vatandaşları hem de sektör paydaşlarını bilgilendirmeyi amaçlamaktadır. Şehirdeki eski ve riskli yapıların dönüştürülmesi, sadece can ve mal güvenliğini sağlamakla kalmayıp, aynı zamanda modern, yaşanabilir ve dirençli şehirler inşa etme vizyonunun temelini oluşturmaktadır.

Bursa'da Kentsel Dönüşümün Önemi ve Yasal Çerçeve

Bursa, coğrafi konumu itibarıyla Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın ve diğer ikincil fay hatlarının etkisi altında bulunan bir şehir olup, deprem riski açısından yüksek hassasiyet arz etmektedir. Geçmişte yaşanan büyük depremler, bu gerçeği acı bir şekilde ortaya koymuştur. Şehirdeki yapı stoğunun önemli bir kısmı, 1999 öncesi yönetmeliklere göre inşa edilmiş olup, güncel Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2018 (TBDY 2018) standartlarını karşılamamaktadır. Bu durum, olası bir depremde büyük can ve mal kayıpları yaşanması riskini beraberinde getirmektedir. Bu nedenle, Bursa'da kentsel dönüşüm çalışmaları, sadece estetik bir yenilenme değil, aynı zamanda ulusal güvenlik ve halk sağlığı meselesi olarak ele alınmaktadır.

Kentsel dönüşümün yasal dayanağını, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun oluşturmaktadır. Bu Kanun, afet riski altındaki alanların ve bu alanlardaki yapıların dönüştürülmesi için usul ve esasları belirlemekte, hak sahiplerine çeşitli destekler sağlamaktadır. Kanun kapsamında, bir yapının kentsel dönüşüm sürecine girebilmesi için öncelikle riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespit süreci, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurumlar aracılığıyla yapılmaktadır. Yasal çerçeve, maliklerin oybirliği yerine belirli bir çoğunlukla karar alabilmelerine olanak tanıyarak süreçleri hızlandırmayı hedeflemektedir.

Riskli Yapı Tespiti Süreci ve Hak Sahipliği

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için atılması gereken ilk ve en önemli adım, o yapının riskli yapı tespiti raporunun hazırlanmasıdır. Bu rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kurumlar (üniversiteler, belediyeler, mühendislik ve mimarlık büroları vb.) tarafından yapılmaktadır. Maliklerden birinin veya yöneticinin başvurusu üzerine başlatılan bu süreçte, yapının mevcut durumu, taşıyıcı sistemindeki zayıflıklar ve deprem dayanımı bilimsel metotlarla incelenir. Hazırlanan rapor, ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir.

Riskli yapı olarak tespit edilen binalar için maliklere tebligat yapılır ve itiraz süresi tanınır. İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda, yapının tahliye ve yıkım süreci başlar. Malikler, riskli yapı tespiti sonrası çeşitli haklara sahip olurlar:

• Kira Yardımı: Yapının yıkımından sonra yeni konutun inşası süresince Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen aylık kira yardımı alabilirler. Bu yardım genellikle 18 ay ile sınırlıdır.
• Kentsel Dönüşüm Kredisi: Anlaşma sağlanarak yeni yapılacak konut veya işyeri için bankalardan düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi kullanma imkanı. Faiz desteği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanır.
• Vergi ve Harç Muafiyetleri: Tapu harcı, damga vergisi, KDV gibi bazı vergi ve harçlardan muafiyet sağlanır.
• Müteahhit Seçimi: Malikler, arsa payları oranında veya oybirliği ile anlaştıkları bir müteahhit firma ile sözleşme yapma hakkına sahiptirler. Bu süreçte şeffaflık ve doğru bir sözleşme yapısı büyük önem taşır.

Kentsel Dönüşümde Devlet Destekleri ve Finansman Modelleri

Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı, maliklerin, müteahhit firmaların ve devletin ortak çabalarıyla sağlanmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 6306 sayılı Kanun kapsamında çeşitli destekler sunarak dönüşüm sürecini kolaylaştırmayı hedeflemektedir. Bu destekler, maliklerin maddi yükünü hafifletmeyi ve projelerin sürdürülebilirliğini sağlamayı amaçlar.

Başlıca devlet destekleri şunlardır:

• Kira Yardımı: Riskli yapıların yıkımı sonrasında, hak sahiplerine yeni konutları tamamlanana kadar belirli bir süre (genellikle 18 ay) boyunca aylık kira yardımı ödenir. Bursa için belirlenen kira yardımı miktarları, her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından güncellenmektedir.
• Faiz Desteği: Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında bankalardan kullanılan konut veya işyeri kredilerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından faiz desteği sağlanır. Bu destek, maliklerin kredi maliyetlerini önemli ölçüde düşürmektedir. Kentsel dönüşüm kredisi limitleri ve faiz destek oranları, dönemsel olarak değişebilir. Örneğin, 2023 yılında açıklanan bazı desteklerde, kredi miktarları daire başına 600.000 TL'ye kadar çıkabilmektedir.
• Vergi ve Harç Muafiyetleri: Riskli yapıların yıkımı ve yeniden inşası sürecinde tapu harcı, damga vergisi, belediye harçları ve Katma Değer Vergisi (KDV) gibi bazı vergi ve harçlardan muafiyet sağlanır. Bu muafiyetler, maliklerin finansal yükünü azaltır.
• Yarısı Bizden Kampanyası: Özellikle büyük şehirlerde uygulanan "Yarısı Bizden" kampanyası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın maliklere doğrudan finansal destek sağladığı önemli bir modeldir. Bu kampanya kapsamında, belirlenen kriterleri karşılayan riskli yapıların dönüşüm maliyetinin yarısı, Bakanlık tarafından karşılanmaktadır. Bu kampanya, özellikle İstanbul ve benzeri büyük şehirlerde büyük ilgi görmüş olup, Bursa'daki uygulanabilirliği ve kapsamı yerel yönetimlerle işbirliği içinde değerlendirilmektedir.

Finansman modelleri arasında müteahhit firmalarla yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu modelde, malikler arsa paylarını müteahhide devrederek, yeni yapılacak konutlardan pay alırlar ve genellikle ek bir ödeme yapmazlar. Ancak bu tür sözleşmelerde, sözleşme detaylarının, inşaat kalitesinin ve teslim sürelerinin titizlikle incelenmesi büyük önem taşır.

Nilüfer İlçesi'nde Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

Bursa'nın modern ve planlı yerleşim bölgelerinden biri olan Nilüfer, son yıllarda hızlı nüfus artışı ve gelişim göstermiştir. Ancak ilçenin bazı bölgelerinde, özellikle eski mahallelerde ve planlama öncesi yapılaşmış alanlarda riskli yapı stoğu bulunmaktadır. Nilüfer Belediyesi, bu alanlarda kentsel dönüşüm proj