Bursa'da Kentsel Dönüşümde Proje Üretimi Yavaşlıyor

Bursa'da kentsel dönüşüm sürecinde yeni proje üretiminin yavaşladığına dair uyarılar kent gündeminin üst sıralarına yerleşti. Marmara Bölgesi'nin en yoğun yapı stokuna sahip kentlerinden biri olan Bursa kentsel dönüşüm haritasında, riskli yapı tespitiyle başlayan sürecin sahada inşaata dönüşme hızı, son dönemde tartışmaların merkezinde yer alıyor. Sektör temsilcileri, yeni proje başlangıçlarındaki ivme kaybının önümüzdeki yıllarda dönüşüm hedeflerini zorlayabileceğine dikkat çekiyor.

Proje Üretimindeki Yavaşlamanın Arka Planı

Dönüşümde bir projenin hayata geçmesi, tek bir kararla tamamlanan kısa bir işlem değil; birbirine bağlı çok sayıda adımın sırasıyla tamamlanmasını gerektiren uzun bir süreçtir. Riskli yapı tespitinin lisanslı kuruluşlarca yapılması, tespitin ilgili idareye bildirilmesi, itiraz sürelerinin dolması, tahliye ve yıkım aşamalarının tamamlanması ve ardından yeni yapının ruhsat sürecine girmesi gerekir. Bu zincirin herhangi bir halkasında yaşanan gecikme, tüm takvimi etkiler. Bursa gibi yapı stokunun büyük bölümü 2000 öncesi yönetmeliklere göre inşa edilmiş kentlerde, aynı anda çok sayıda parselin bu zincire girmesi, süreçlerin uzamasına yol açabiliyor.

Yeni proje üretimindeki yavaşlama, çoğu zaman tek bir nedene değil; ruhsat süreçleri, imar planı revizyonları, malik anlaşmaları ve finansman koşullarının aynı dönemde birlikte ağırlaşmasına bağlanıyor.

Riskli Yapı Stoku ve Zaman Baskısı

Türkiye genelinde olduğu gibi Bursa'da da dönüşümün asıl gerekçesi deprem riskidir. Kent, Marmara'daki aktif fay hatlarına yakınlığı nedeniyle deprem tehlikesi yüksek iller arasında değerlendiriliyor. Bu durum, riskli olduğu tespit edilen yapıların yenilenmesini teknik bir tercih olmaktan çıkarıp can güvenliği meselesi haline getiriyor.

Uzmanlar, dönüşümde asıl kritik ölçütün yıllık yenilenen bağımsız bölüm sayısı olduğunu vurguluyor. Yıkılan yapı sayısı ile yerine tamamlanan yeni yapı sayısı arasındaki fark açıldıkça, hem barınma ihtiyacı hem de kira piyasası üzerinde baskı oluşuyor. Bu nedenle proje üretimindeki yavaşlama, yalnızca inşaat sektörünü değil, kiracıdan malike geniş bir kesimi ilgilendiriyor.

Malik Anlaşmasının Belirleyici Rolü

Sahadaki en belirleyici unsurlardan biri, aynı yapıda veya adada bulunan maliklerin ortak karara ulaşmasıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli olduğu kesinleşen yapılarda yeniden yapım kararı için aranan karar yeter sayısı 2023 yılında yapılan düzenlemeyle esnetilmiş, sürecin daha hızlı ilerlemesi hedeflenmişti.

Buna karşın uygulamada anlaşma süreçleri; hisse dağılımının parçalı olması, mirasçı sayısının fazlalığı, yeni bağımsız bölümlerin paylaşım oranı ve kat karşılığı sözleşmelerin şartları gibi başlıklarda uzayabiliyor. Anlaşma tamamlanmadan ruhsat aşamasına geçilemediği için, bu aşamada yaşanan her gecikme doğrudan proje üretim hızına yansıyor.

Maliyet, Finansman ve Müteahhit Dengesi

Dönüşüm projelerinin fizibilitesi, arsa değeri ile inşaat maliyeti arasındaki dengeye dayanır. İnşaat maliyetlerindeki artış, kredi koşulları ve satış fiyatlarındaki dalgalanma, müteahhitlerin yeni parsellere girme iştahını doğrudan etkileyen unsurlar arasında sayılıyor. Merkezi konumdaki, arsa payı yüksek parsellerde projeler daha kolay yürürken; çevre mahallelerde aynı denge her zaman kurulamıyor.

Bu tabloda öne çıkan başlıklar şunlar:

• Kat karşılığı oranlarının maliyet artışı karşısında yeniden müzakere edilmesi
• Küçük ölçekli parsellerde proje verimliliğinin düşük kalması
• Ada bazlı bütüncül dönüşümün parsel bazlı yaklaşıma göre daha karmaşık bir koordinasyon gerektirmesi
• Süreç boyunca maliklerin barınma ihtiyacının kira yardımı veya alternatif çözümlerle karşılanması

Belediye ve Bakanlık Cephesinde Süreç

Kentsel dönüşümde yetki ve sorumluluk; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, büyükşehir belediyesi ve ilçe belediyeleri arasında paylaşılıyor. Riskli yapı tespiti başvuruları malik tarafından yapılabilirken; riskli alan ve rezerv yapı alanı ilanı gibi kararlar merkezi idare düzeyinde alınıyor. İlçe belediyeleri ise imar durumu, ruhsat ve saha koordinasyonu başlıklarında sürecin işleyişini belirliyor.

Kurumlar tarafından yapılan açıklamalarda, dönüşümün hızlandırılması için bilgilendirme toplantıları, mahalle ölçeğinde saha çalışmaları ve ada bazlı planlama modelleri öne çıkarılıyor. Bu açıklamalar, sürecin idari ayağında bir hazırlık bulunduğunu gösterse de, sahadaki sonucu belirleyen asıl unsur maliklerin karar aşamasını tamamlaması olmaya devam ediyor.

Yerinde Dönüşüm ile Rezerv Alan Tartışması

Bursa'da dönüşümün hangi modelle yürütüleceği de proje üretim hızını etkileyen başlıklar arasında yer alıyor. Yerinde dönüşüm modelinde malikler mevcut parsellerinde yeniden yapılan konutlara dönerken; rezerv yapı alanı uygulamasında hak sahipleri için önceden belirlenmiş başka bir alanda konut üretiliyor. İki modelin de kendine özgü avantajları ve zorlukları bulunuyor.

Yerinde dönüşüm, mahalle dokusunun ve komşuluk ilişkilerinin korunması açısından tercih edilirken; parsel büyüklüğünün yetersiz kaldığı, yolların dar olduğu veya altyapının yenilenmesi gereken bölgelerde ada bazlı bütüncül planlama gündeme geliyor. Ada bazlı yaklaşımda çok sayıda parselin aynı anda uzlaşmaya varması gerektiği için hazırlık süresi uzayabiliyor; buna karşılık sonuçta ortaya çıkan yerleşim daha planlı ve donatı alanları bakımından daha güçlü olabiliyor.

Süreçte Maliklerin Atabileceği Adımlar

Yapısının riskli olabileceğini düşünen malikler, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabiliyor. Tespitin riskli çıkması halinde durum ilgili idareye bildiriliyor ve tapu kaydına şerh düşülüyor. Maliklerin bu aşamada tespite itiraz hakkı bulunuyor; itiraz süresinin dolmasının ardından tahliye ve yıkım takvimi işlemeye başlıyor.

Şartları taşıyan hak sahiplerinin, süreç boyunca kira yardımı veya dönüşüm kredisi desteğinden yararlanma imkânı bulunuyor. Bu desteklerin kapsamı ve tutarı ilgili mevzuat ile belirlendiği için, başvuru öncesinde güncel uygulama esaslarının kontrol edilmesi öneriliyor.

Bursa'da yeni proje üretimindeki yavaşlamaya ilişkin uyarılar, dönüşümün yalnızca mevzuat düzenlemeleriyle değil; malik anlaşması, finansman ve idari süreçlerin eşzamanlı işlemesiyle hızlanabileceğini bir kez daha ortaya koyuyor. Yapısının riskli olabileceğini düşünen maliklerin, lisanslı kuruluşlara başvurarak risk tespiti yaptırması ve süreçteki haklarını önceden öğrenmesi, takvimin kısalması açısından belirleyici olabilir. Kentsel dönüşüm sürecinizi başlatmak için kentsel dönüşüm başvuru formu'nu doldurabilirsiniz.

Süreçle ilgili ayrıntılı bilgi için tüm rehberler sayfamızı inceleyebilirsiniz.