Haluk Sur: 6,5 Milyon Konutun Dönüşümü 2032'ye Kadar Büyük Ölçüde Tamamlanabilir

Türkiye'de kentsel dönüşüm sürecinde 6,5 milyon konutun dönüşümünün 2032 yılına kadar büyük ölçüde tamamlanabileceği öngörülüyor. Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı Kurucu Başkanı Haluk Sur, Bloomberg HT'ye yaptığı açıklamalarda sürecin finansman, mülkiyet ve şehir planlaması boyutlarını değerlendirdi. Sur, dönüşümün yalnızca binaların yenilenmesiyle sınırlı kalmaması, şehirlerin afetlere karşı daha dirençli hale getirilmesini de hedeflemesi gerektiğinin altını çizdi.

2032 Hedefi ve Afete Dirençli Şehirler

Sur'un değerlendirmesine göre 2032 yılı, dönüşüm takvimi açısından önemli bir eşik niteliği taşıyor. Ancak Sur, hedefe ulaşmanın tek başına yeterli olmayacağını, dönüşümün niteliğinin de en az hızı kadar önem taşıdığını vurguladı. Değerlendirmede, yeni binaların depreme dayanıklı inşa edilmesinin yanı sıra şehirlerin afet sonrası ihtiyaçlara cevap verebilecek bütüncül bir planlama anlayışıyla yeniden ele alınması gerektiği belirtildi.

Türkiye'de riskli yapıların dönüşümü, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülüyor. Kanun; riskli yapıların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası aşamalarında hak sahiplerine çeşitli destek imkânları sunuyor. Uygulamanın hızı ise bölgeden bölgeye, yapı stokunun durumuna ve maliklerin uzlaşma kapasitesine göre farklılık gösteriyor.

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda maliklere tebligat yapılmasının ardından tahliye, yıkım ve yeniden yapım aşamalarına geçiliyor. Bu süreçte malikler arasında uzlaşmanın sağlanması, projenin takvimini doğrudan etkileyen unsurların başında geliyor. Sur'un değerlendirmeleri de bu noktada mülkiyet meselesini tartışmanın merkezine yerleştiriyor.

"En Büyük Engel Finansman Değil, Mülkiyet"

Sur, açıklamalarında dönüşümün önündeki temel sorunun finansman değil mülkiyet olduğunu dile getirdi. Sur, "Kentsel dönüşümün önünde en büyük engel finansman değil, mülkiyet oldu" ifadelerini kullandı. Uygulamada hisseli tapular, çok sayıda malikin bulunduğu yapılarda karar alma güçlükleri ve miras kaynaklı paylaşım anlaşmazlıkları, projelerin uzamasına yol açan başlıca etkenler arasında sıklıkla gündeme geliyor.

Mülkiyet konusundaki değerlendirmesini uluslararası örneklerle de destekleyen Sur, "Birçok ülkede konutta mülkiyet değil, 49 yıl üst kullanım hakkı sistemi var" dedi. Sur, farklı ülkelerde konut sahipliği ve kullanım hakkına ilişkin farklı modellerin bulunduğunu hatırlatarak, mülkiyet sorunlarının çözümünün sürecin ilerlemesi bakımından belirleyici olduğunu vurguladı.

Sur ayrıca dönüşümün sosyal boyutlarının bugüne kadar yeterince gözetilmediğini belirterek "Kentsel dönüşümün sosyal boyutlarını ihmal ettik" ifadesini kullandı. Sur'a göre dönüşüm, yalnızca mevcut yapı stokunun ekonomik ve teknik açıdan yenilenmesi olarak değerlendirilmemeli; süreçten etkilenen hane halklarının ihtiyaçları da planlamanın merkezinde yer almalı.

Yoğunluk Uyarısı: Boşalan Alanlar Yeşile Dönmeli

Sur'un değerlendirmelerinin önemli bir bölümü, İstanbul kentsel dönüşüm uygulamalarında yapı yoğunluğu meselesine ayrıldı. "İstanbul sıkışmış bir alanda, yoğunlaşmanın seyreltilmesi gerekiyor" diyen Sur, mevcut uygulamaların kent üzerindeki etkisine ilişkin olarak "Kentsel dönüşümde yenilenen her bina iki bina oluşması anlamına geliyor" değerlendirmesinde bulundu.

Sur, dönüşüm kapsamında boşaltılacak alanların yeniden yapılaşmaya açılmaması gerektiğini savunarak "İstanbul'da boşaltılacak her alan yeşil alan ve toplanma bölgesine dönüşmeli" dedi. Bu yaklaşım, kentteki yapı yoğunluğunun azaltılması ve deprem sonrasında kullanılabilecek açık alanların artırılması hedefiyle öne çıkıyor.

Yarısı Bizden Kampanyasına Yoğun Talep

Mevcut finansman modellerine de değinen Sur, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülen Yarısı Bizden kampanyasına İstanbul'dan gelen başvuruların büyüklüğüne dikkat çekti. Sur, "Yarısı Bizden kampanyasına İstanbul'dan 350 bin konut başvuru yaptı" açıklamasında bulundu.

Kampanyanın 31 Aralık 2027'ye kadar uzatılması, mevcut finansman modelinin dönüşüme sağlayacağı katkıyı yeniden gündeme taşıdı. Bununla birlikte Sur, finansman desteklerinin tek başına yeterli olmayacağını, mülkiyet kaynaklı sorunların çözümünün de aynı ölçüde önem taşıdığını yineledi.

İnşaat Maliyetlerinde İstikrar Beklentisi

Sektördeki maliyet gelişmelerini de değerlendiren Sur, deprem bölgesinde süren yeniden inşa faaliyetlerinin tamamlanmasının işçilik maliyetleri üzerindeki olası etkisine değindi. Sur, "Deprem bölgesinde inşaatlar tamamlanınca işçilik maliyeti stabil hale geliyor" ifadesini kullandı.

Bu değerlendirme, deprem bölgesindeki yoğun inşaat faaliyetinin sona ermesiyle birlikte iş gücü talebinin dengelenebileceğine ve dönüşüm projelerinde maliyet öngörülebilirliğinin artabileceğine işaret ediyor. Maliyetlerin istikrar kazanması, özellikle kat maliklerinin yükleniciyle yürüttüğü sözleşme görüşmelerinde belirleyici bir unsur olarak değerlendiriliyor.

Hak Sahipleri İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Uzman değerlendirmeleri, dönüşüm sürecine girmeyi planlayan malikler için hazırlık aşamasının önemini bir kez daha ortaya koyuyor. Süreci sağlıklı yürütmek isteyen hak sahiplerinin dikkat etmesi gereken başlıca konular şöyle sıralanabilir:

• Tapu kayıtlarının güncel olup olmadığının ve hisse durumunun kontrol edilmesi,
• Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar aracılığıyla riskli yapı tespitinin yaptırılması,
• 6306 sayılı Kanun kapsamında karar alınabilmesi için gerekli malik çoğunluğunun sağlanması,
• Kira yardımı, faiz desteği ve Yarısı Bizden gibi destek mekanizmalarının koşullarının incelenmesi,
• Yüklenici sözleşmelerinde teslim süresi, teminat ve bağımsız bölüm paylaşımı gibi maddelerin ayrıntılı biçimde belirlenmesi.

Haluk Sur'un değerlendirmeleri, dönüşümün hız hedeflerinin yanı sıra mülkiyet düzenlemeleri, sosyal etkiler ve şehir planlaması boyutlarıyla birlikte ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor. 2032 hedefine yaklaşılırken bu başlıklardaki gelişmelerin sürecin seyrini belirlemesi bekleniyor. Maliklerin süreç başlamadan önce haklarını ve yükümlülüklerini ayrıntılı biçimde öğrenmeleri, olası anlaşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşıyor. Kentsel dönüşüm sürecinizi başlatmak için kentsel dönüşüm başvuru formu'nu doldurabilirsiniz.