İstanbul'da Kentsel Dönüşüm Yeniden Masada: Finansman, Hak Sahibi Rızası ve Hızlı Dönüşüm Modelleri Gündemde

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olmanın yanı sıra deprem riski en yüksek metropolü olarak da kentsel dönüşüm gündeminin merkezinde yer almaya devam ediyor. Son haftalarda düzenlenen toplantılarda, ilçe belediyelerinin, hak sahiplerinin, mesleki odaların ve inşaat sektörünün temsilcileri bir araya gelerek megakentin dönüşüm yol haritasını yeniden masaya yatırdı. Gündemin tepesinde üç ana başlık öne çıktı: finansman, hak sahibi rızası ve hızlandırılmış dönüşüm modelleri.

Finansman: 3 Milyon TL'ye Kadar Uygun Faizli Kredi

İstanbul özelinde açıklanan yeni kentsel dönüşüm kredisi paketinde, hak sahiplerine 3 milyon TL'ye kadar düşük faizli finansman imkanı sunuluyor. Faiz oranlarının devlet desteğiyle tek haneli seviyelere indirilmiş olması, sürecin hızlanması açısından büyük önem taşıyor. Uzmanlar, özellikle orta ve dar gelirli hak sahipleri için bu modelin dönüşüme katılımı teşvik ettiğini belirtiyor. Ayrıca kira yardımı, taşınma desteği ve harç muafiyetleri de finansman paketinin bütünleyici unsurları olarak devreye giriyor.

Hak Sahibi Rızası: Dönüşümün Kalbi

İstanbul'da kentsel dönüşümün en tartışmalı konularından biri, bina sakinlerinden alınacak karar yeter sayısı. Mevcut 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapılarda çoğunluk kararının yeterli olması öngörülüyor. Ancak uygulamada bazı hak sahipleri, sunulan şartları yeterli bulmadığı ya da müteahhide güvenmediği için sürece direnç gösteriyor. Toplantılarda bu sorunun çözümü için şeffaflığın artırılması, bağımsız değerleme raporlarının hak sahipleriyle paylaşılması ve itiraz mekanizmalarının güçlendirilmesi gibi öneriler masaya getirildi. Bazı ilçelerde uygulanan mahalle komiteleri modelinin yaygınlaştırılması da güçlü bir alternatif olarak öne çıkıyor.

Hızlandırılmış Dönüşüm Modelleri

Toplantılarda öne çıkan bir diğer başlık, süreyi kısaltacak yeni dönüşüm modelleri oldu. Ada bazlı dönüşüm, rezerv alan uygulaması ve yerinde dönüşüm gibi yöntemler masada. Ada bazlı yaklaşımda, tek tek binalar yerine tüm sokak veya mahalle etap etap yenileniyor; bu sayede hem altyapı hem sosyal donatılar planlı biçimde kurgulanabiliyor. Rezerv alan uygulaması ise hak sahiplerinin geçici ya da kalıcı olarak yerleştirilebileceği yeni konut alanlarını ifade ediyor. İstanbul'da bu yöntemlerin birleşik biçimde kullanılmasının, sürecin hızlanmasında kritik rol oynayacağı değerlendiriliyor.

• Ada bazlı dönüşüm: Tüm sokağın veya mahallenin eş zamanlı yenilenmesi
• Rezerv alan uygulaması: Hak sahipleri için ayrılmış yeni yapılaşma alanları
• Yerinde dönüşüm: Hak sahibinin kendi mahallesinde yeni konutuna kavuşması
• Mahalle komiteleri: Şeffaflık ve hak sahibi katılımının artırıldığı model
• Kamu-özel iş birliği: Devlet destekli finansmanla özel sektör projeleri

Riskli Yapı Stoğu ve Öncelikli Bölgeler

İstanbul'da 1999 Marmara Depremi öncesi yapılmış önemli miktarda konut, bugünün yönetmeliğine uygun değil. Özellikle Avrupa yakasında Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Bahçelievler; Anadolu yakasında ise Maltepe, Kartal ve Pendik gibi ilçelerde riskli yapı yoğunluğu yüksek seviyede. Fikirtepe, Zeytinburnu ve Esenyurt gibi tarihi kentsel dönüşüm bölgeleri ise dönüşüm sürecinin hızlandırılması beklenen kritik alanlar arasında. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi iş birliğinde hazırlanan öncelikli bölge haritası, projelerin odaklanacağı noktaları belirliyor.

Müteahhit Seçimi ve Kalite Denetimi

Toplantılarda gündeme gelen bir başka kritik konu; müteahhit seçimi ve kalite denetimi oldu. Hak sahiplerinin karşılaştığı en büyük risklerden biri, düşük kaliteli malzeme kullanımı veya projenin yarım bırakılması. Uzmanlar; müteahhit firmaların yeterlilik belgesi, referans projeler, finansal durumu ve sigorta kapsamının mutlaka sorgulanması gerektiğini vurguluyor. Yapı denetim şirketlerinin bağımsızlığı ise kalite güvencesinin temel koşulu olarak sunuluyor.

Uzmanlardan Mesaj: Dönüşüm Ertelenemez

Akademisyenler ve deprem uzmanları, İstanbul'da beklenen büyük deprem öncesi kentsel dönüşümün tamamlanması gerekliliğine dikkat çekiyor. Sadece bina stoğunun değil; zemin iyileştirme, tahliye planlaması, kritik altyapı hatlarının güçlendirilmesi ve toplanma alanlarının oluşturulması gibi tamamlayıcı unsurların da planın içinde yer alması gerekiyor. Uzmanlar; finansman, rıza ve model başlıklarının ortak akılla çözülmesiyle İstanbul'un dönüşüm sürecinin daha hızlı bir ivme kazanacağı görüşünde birleşiyor.

Önümüzdeki aylarda ilçe belediyelerinin kendi eylem planlarını duyurması ve hak sahipleriyle yoğun bilgilendirme toplantıları yapması bekleniyor. İstanbul'da kentsel dönüşüm, artık sadece inşaat sektörü değil, bütün bir şehrin geleceğini ilgilendiren stratejik bir süreç olarak değerlendiriliyor.