Kentsel Dönüşümde Beklemenin Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

Türkiye'nin deprem riski yüksek kentlerinde eski yapı stokunun yenilenmesi gündemdeki yerini korurken, kentsel dönüşüm uygulamalarının önündeki en önemli engellerden biri maliyet başlığı olmaya devam ediyor. Artan yapım giderleri ve finansmana erişimde yaşanan güçlükler, birçok apartmanda dönüşüm kararının ertelenmesine neden oluyor. Ancak sektör temsilcileri, kararın ertelendiği sürenin de kendine ait bir ekonomik faturası bulunduğuna dikkat çekiyor.

Karar aşamasında iki ayrı hesap gerekiyor

Proje geliştiricisi ve yüksek mimar Emrullah Yedikardeş, dönüşüm kararında yalnızca bugünkü maliyete bakmanın eksik bir ekonomik değerlendirme anlamına geldiğini belirtiyor. Yedikardeş'e göre hak sahipleri genellikle yükleniciden gelen teklif üzerinden karar veriyor ve tabloyu tek bir soruyla okuyor.

Yedikardeş bu yaklaşımı şöyle değerlendiriyor: "Vatandaşın önüne doğal olarak bugünün rakamları geliyor ve 'Bu dönüşüm bana kaça mal olacak?' diye bakıyor. Bu doğru ama tek başına yeterli değil. İkinci bir hesap daha yapılmalı: 'Bugün dönüşmezsem ve bir yıl daha beklersem maliyetim ne olacak?' Çünkü inşaatta işçilikten malzemeye, finansmandan kiraya kadar maliyet unsurları hareket ediyor. Dönüşüm kararı ertelendiğinde bugünkü rakamın aynı yerde kalacağının garantisi yok."

Bekleme maliyeti kavramı ne anlama geliyor

Gayrimenkul alanında bekleme maliyeti, bir yatırım ya da yenileme kararının ertelenmesi süresince ortaya çıkan doğrudan ve dolaylı giderlerin toplamını ifade ediyor. Kentsel dönüşüm özelinde bu kalem; inşaat maliyetlerindeki değişim, kira giderleri, finansman koşulları ve mevcut yapının bakım harcamaları gibi başlıkları kapsıyor.

Yedikardeş, dönüşüm kararının ertelendiği süre boyunca bu kalemlerin değişmeye devam ettiğine dikkat çekerek, gayrimenkulde artık bekleme maliyetinin de hesaba katılması gerektiğini vurguluyor. Uzun süre karar alamayan apartmanlarda bekleme süresi birkaç yılı bulduğunda, maliyet farkının daha görünür hale gelebildiğini ifade ediyor.

İnşaat girdileri hareketli bir tablo çiziyor

İnşaat sektöründe maliyet, tek bir kalemden değil birbirinden bağımsız hareket edebilen çok sayıda girdiden oluşuyor. İşçilik, demir, çimento, yalıtım malzemeleri, mekanik ve elektrik tesisatı ile ince işler kalemlerinin her biri farklı dönemlerde farklı yönlerde hareket edebiliyor. Bu nedenle bir yıl önce alınan bir teklifin, aradan geçen süre sonunda aynı koşullarla yenilenmesi her zaman mümkün olmuyor.

Benzer şekilde, yüklenici firmaların sunduğu paylaşım oranları da bölgedeki arsa değeri, satış fiyatları ve inşaat maliyetleri arasındaki dengeye göre şekilleniyor. Bu dengedeki değişim, hak sahibine sunulan teklifin içeriğini doğrudan etkileyebiliyor.

Kira ve finansman kalemleri hesaba dahil

Dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin dikkate alması gereken bir diğer başlık, yapım aşamasında ortaya çıkan barınma gideri. Binanın yıkımından yeni yapının teslimine kadar geçen sürede kira ödemesi gerekebiliyor. Dönüşüm kararının ertelenmesi bu gideri ortadan kaldırmıyor; yalnızca ileri bir tarihe taşıyor ve o tarihteki kira düzeyine göre yeniden şekillendiriyor.

Finansman tarafında ise kredi koşulları ve destek mekanizmalarının kapsamı zaman içinde değişebiliyor. Hak sahiplerinin, karar aldıkları dönemde yürürlükte olan finansman imkânlarını da hesabın bir parçası olarak değerlendirmesi öneriliyor.

Eski yapı stokunda bakım yükü büyüyor

Dönüşümü bekleyen yapılarda zamanla artan bakım ve onarım giderleri de tabloya ekleniyor. Çatı, tesisat, cephe ve ortak alan onarımları, ömrünü tamamlamaya yaklaşan binalarda daha sık gündeme geliyor. Yıkılması planlanan bir yapıya yapılan bu harcamalar, dönüşüm sonrasında geri dönüşü olmayan bir gider kalemi olarak kalıyor.

Bunun yanında, güçlendirilmemiş ya da yenilenmemiş yapıların taşıdığı deprem riski, ekonomik hesabın ötesinde bir güvenlik sorunu olarak varlığını sürdürüyor. Risk tespiti yaptırmamış binalarda bu durum çoğu zaman görünür hale gelmiyor.

Bekleme maliyeti yalnızca parasal kalemlerden oluşmuyor. Karar sürecinin uzaması, maliklerin bir bölümünün taşınması, dairelerin kiracıya verilmesi ya da satışı gibi gelişmelerle birlikte malik yapısının değişmesine yol açabiliyor. Bu durum, ortak karar için gereken çoğunluğun yeniden oluşturulmasını gerektirebiliyor.

Benzer şekilde, başlangıçta anlaşılan yüklenicinin aradan geçen sürede farklı projelere yönelmesi ya da teklif koşullarını yenilemesi de mümkün olabiliyor. Sektör temsilcileri, bu tip belirsizliklerin karar sürecine dahil edilmesinin daha gerçekçi bir planlama sağladığını ifade ediyor.

Kentsel dönüşümün çıkış noktasını, ekonomik hesapların ötesinde yapı güvenliği oluşturuyor. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen süreçler, riskli olduğu tespit edilen yapıların yenilenmesini esas alıyor.

Bu çerçevede uzmanlar, maliyet karşılaştırmasının tek başına bir erteleme gerekçesi olarak kullanılmaması gerektiğini vurguluyor. Riskli olduğu belirlenen bir yapıda geçen her dönemin, finansal tablodan bağımsız bir güvenlik boyutu bulunuyor. Hak sahiplerinin bu iki başlığı ayrı ayrı değerlendirmesi, sürecin sağlıklı yönetilmesi açısından önem taşıyor.

Değerlendirme nasıl yapılmalı

• Yükleniciden gelen teklifin yanında, kararın ertelenmesi halinde oluşacak senaryo da yazılı olarak hesaplanmalı
• Kira, taşınma ve geçici barınma giderleri sürecin tamamı için öngörülmeli
• Mevcut binada planlanan bakım harcamaları ayrı bir kalem olarak listelenmeli
• Parselin imar durumu ve emsal hakları, teklifin gerçekçiliğini ölçmek için önceden öğrenilmeli
• Malikler arasında ortak karar sürecinin ne kadar süreceği gerçekçi biçimde değerlendirilmeli

Kentsel dönüşümde sağlıklı kararın, yalnızca bugünün rakamlarına değil sürecin tamamına yayılan bir maliyet analizine dayandığı vurgulanıyor. Sürecin aşamaları, gerekli belgeler ve hak sahiplerinin yasal konumu hakkında ayrıntılı bilgi için kentsel dönüşüm rehberleri sayfası incelenebilir. Kentsel dönüşüm sürecinizi başlatmak için kentsel dönüşüm başvuru formu'nu doldurabilirsiniz.