Kocaeli Kadıköy'de Kentsel Dönüşümde Bilgilendirme Talebi

Kocaeli'nin İzmit ilçesine bağlı Kadıköy Mahallesi'nde yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları, mahalle sakinlerinin gündemindeki en önemli başlık olmayı sürdürüyor. Basına yansıyan değerlendirmelerde bölge sakinleri, süreç hakkında yeterli bilgiye ulaşamadıklarını; mevcut taşınmazlarına karşılık hangi büyüklükte konut alacaklarını ve ne kadar fark bedeli ödeyeceklerini net biçimde bilmediklerini dile getiriyor.

Bu tablo, Türkiye genelinde çok sayıda dönüşüm projesinde karşılaşılan yapısal bir sorunu yeniden görünür kılıyor. Teknik etütler, imar planı revizyonları ve ihale süreçleri ilerlerken hak sahiplerine yönelik bilgilendirme her zaman aynı hızda yürümüyor. Oysa yürürlükteki mevzuat, sürecin belirli aşamalarında maliklerin bilgilendirilmesini ve karar mekanizmalarına katılımını öngörüyor.

Uygulamanın Yasal Dayanağı

Türkiye'de riskli yapı ve riskli alan uygulamalarının çerçevesi, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile belirleniyor. Kanun, başta deprem olmak üzere afet risklerine karşı dayanıksız yapı stokunun yenilenmesini amaçlıyor; münferit binalar ile ilan edilmiş riskli alanlar için farklı usuller tanımlıyor.

2023 yılında kabul edilen 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun'da kapsamlı değişiklikler yapıldı. Bu düzenlemeyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu ve riskli yapılarda ortak karar alınmasına ilişkin nisap yeniden belirlendi. Önceki dönemde aranan üçte iki hisse çoğunluğu şartı, salt çoğunluk esasına dönüştürüldü.

Marmara Bölgesi'nin yoğun sanayi ve nüfus barındıran illerinden biri olan Kocaeli kentsel dönüşüm gündemi, 1999 depreminin ardından kentte oluşan yapı stoku hassasiyeti nedeniyle yıllardır öncelikli başlıklar arasında yer alıyor. Kadıköy Mahallesi'ndeki uygulama da bu genel çerçevenin bir parçası olarak yürütülüyor.

Hak Sahipliği Nasıl Belirleniyor?

Maliklerin en çok merak ettiği konu, mevcut taşınmazlarına karşılık yeni yapıda ne alacakları. Uygulamada bu hesap kural olarak arsa payı ve mevcut bağımsız bölümün değeri üzerinden yapılıyor. Lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan raporlarla her bağımsız bölümün mevcut değeri tespit ediliyor; yeni yapıdaki dairelerin değerleri de ayrıca belirleniyor.

Hak sahibinin yeni yapıda alacağı bağımsız bölümün değeri, mevcut taşınmazının değerinden yüksekse aradaki fark bedeli malik tarafından ödeniyor. Değerin düşük kalması hâlinde ise malike ödeme yapılabiliyor. Bu nedenle değerleme raporlarının hak sahipleriyle paylaşılması, sürecin en kritik şeffaflık başlıklarından birini oluşturuyor.

Maliklerin, kendilerine sunulan paylaşım tablolarını ve değerleme raporlarını incelemek için makul süre talep etme hakkı bulunuyor. İmzalanacak sözleşmelerin metrekare, teslim süresi, gecikme yaptırımı ve fark bedeli ödeme planı gibi başlıkları açıkça içermesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşıyor.

Kira Yardımı ve Faiz Desteği

6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılan yapıların hak sahiplerine, yeni konutları tamamlanana kadar belirli süreyle kira yardımı yapılabiliyor. Kira yardımı tutarları ve ödeme süreleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından dönemsel olarak güncelleniyor.

Hak sahipleri, kira yardımı yerine faiz desteğinden yararlanmayı da tercih edebiliyor. İki destekten aynı anda faydalanılamıyor; bu nedenle tercihin proje takvimi ve kişisel finansman durumu dikkate alınarak yapılması gerekiyor.

Başvuruların, yıkım işleminin ardından öngörülen süre içinde ve istenen belgelerle birlikte yapılması şart. Eksik evrak veya süre aşımı, destekten yararlanılamamasına yol açabiliyor.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Hakkı

Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından yapılıyor. Tespit sonucu ilgili idareye bildiriliyor ve tapu kaydına şerh düşülerek maliklere tebliğ ediliyor.

Tebligatı alan maliklerin, tespite karşı mevzuatta öngörülen süre içinde teknik heyete itiraz etme hakkı bulunuyor. İtirazlar; üniversitelerden ve ilgili kurumlardan görevlendirilen uzmanlardan oluşan teknik heyetlerce değerlendiriliyor.

İtiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi durumunda yapının yıktırılması için maliklere süre veriliyor. Sürecin her aşamasında yazılı bildirimlerin dikkatle takip edilmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından belirleyici oluyor.

Uygulamada sık karşılaşılan bir diğer başlık, projeye katılmak istemeyen maliklerin durumu. Kanun, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin, karara katılan maliklere veya idareye devrine ilişkin bir usul öngörüyor. Bu nedenle sürecin dışında kalmayı tercih eden maliklerin de kendilerine tanınan yasal süreleri ve bildirim tarihlerini yakından izlemesi gerekiyor. Hukuki destek alınması, özellikle hisse oranı düşük olan maliklerin haklarını korumasında etkili olabiliyor.

Belirsizliği Azaltmanın Yolu: Yazılı Bilgilendirme

Kadıköy Mahallesi örneğinde görüldüğü üzere, hak sahiplerinin kaygısı çoğu zaman projenin kendisinden değil, bilgi akışının düzensizliğinden kaynaklanıyor. Sözlü olarak aktarılan bilgiler kişiden kişiye değişebiliyor ve zamanla birbirinden farklı beklentiler oluşuyor.

Bu nedenle hak sahiplerinin talep ettikleri bilgileri yazılı olarak istemesi; toplantı tutanaklarının, paylaşım tablolarının ve teknik raporların birer nüshasının kendilerinde bulunması öneriliyor. Mahalle ölçeğinde kurulan malik temsil komisyonları da bilgi akışını düzenli hâle getirebiliyor.

• Değerleme raporunun bir örneğini talep edin.
• Paylaşım tablosunu ve arsa payı hesabını yazılı olarak isteyin.
• Sözleşme taslağını imzalamadan önce bağımsız bir uzmana inceletin.
• Tüm başvuru ve yanıtları tarih kayıtlı biçimde saklayın.

İlgili belediyeye ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı birimlerine yazılı başvuru yapılması, sürece ilişkin resmî yanıt alınmasını sağlıyor. Bu yanıtlar, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda da belge niteliği taşıyor.

Kocaeli'de dönüşüm gündeminin önümüzdeki dönemde daha da yoğunlaşması bekleniyor. Hak sahiplerinin süreci sağlıklı yürütebilmesi için mevzuatı, değerleme esaslarını ve destek mekanizmalarını önceden öğrenmesi büyük önem taşıyor. Kentsel dönüşüm sürecinizi başlatmak için kentsel dönüşüm başvuru formu'nu doldurabilirsiniz.