Uzman Görüşleriyle Kentsel Dönüşümdeki Engeller: Süreci Yavaşlatan 10 Kritik Sorun Masaya Yatırıldı

Türkiye'nin deprem kuşağında bulunması ve hızla kentleşen yapısı, kentsel dönüşümün hayati önemini her geçen gün daha da artırmaktadır. Güvenli, modern ve yaşanabilir şehirler inşa etme hedefiyle başlatılan kentsel dönüşüm projeleri, ne yazık ki arzu edilen hızda ilerleyememektedir. Gayrimenkul ve şehir planlama uzmanlarının Uzmanpara'da yer alan değerlendirmelerine göre, bu önemli sürecin yavaşlamasına neden olan 10 kritik sorun bulunmaktadır. Bu engellerin detaylı analizi, çözüm yolları üretilmesi ve sürecin hızlandırılması açısından büyük önem taşımaktadır.

Mülkiyet ve Hukuki Karmaşa: Uzlaşmanın Önündeki En Büyük Duvar

• Çoklu Mülkiyet ve Hissedar Anlaşmazlıkları: Kentsel dönüşümün önündeki en temel engellerden biri, özellikle eski yerleşim bölgelerinde görülen parçalı tapu sahipliğidir. Bir binada ya da arazide onlarca hatta yüzlerce hissedarın bulunması, miras hukuku kaynaklı sorunlar, hisse oranlarının küçüklüğü ve her hissedarın farklı beklentilere sahip olması, uzlaşmayı neredeyse imkansız hale getirmektedir. Her bir hak sahibinin rızasını almak, süreçleri uzatan ve çoğu zaman tıkayan bir faktör olarak öne çıkmaktadır.
• Değerleme Uyuşmazlıkları: Dönüşüme konu olacak gayrimenkullerin mevcut değerleri ile dönüşüm sonrası elde edilecek yeni bağımsız birimlerin değerlemeleri arasındaki farklılıklar, hak sahipleri ile yüklenici firmalar arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açmaktadır. Bağımsız değerleme raporlarına rağmen, tarafların kendi beklentileri doğrultusunda farklı değerlemeler talep etmesi, projenin başlangıç aşamasında tıkanmasına neden olmaktadır.
• Hukuki Süreçlerin Uzunluğu ve İtirazlar: Dönüşüm projelerine ilişkin yasal düzenlemeler ve uygulamalar, hak sahipleri tarafından yapılan itirazlara açık bir yapıdadır. Bu itirazlar çoğu zaman mahkeme süreçlerine taşınmakta ve yargılamaların uzun sürmesi, projelerin yıllarca bekletilmesine neden olmaktadır. Özellikle tahliye ve yıkım süreçlerindeki yasal boşluklar veya istisnai durumlar, projenin ilerlemesini sekteye uğratabilmektedir.

Finansman ve Ekonomik Güçlükler: Yüksek Maliyetler ve Erişilebilirlik Sorunu

• Yüksek İnşaat Maliyetleri ve Enflasyon: Son yıllarda artan girdi maliyetleri, özellikle demir, çimento, akaryakıt gibi temel malzemelerdeki fiyat artışları, kentsel dönüşüm projelerinin bütçelerini ciddi şekilde zorlamaktadır. Enflasyonun ve döviz kurundaki dalgalanmaların da etkisiyle, müteahhitlerin maliyet hesaplamaları zorlaşmakta ve bu durum, yeni projelere başlama veya mevcutları tamamlama konusunda tereddüt yaratmaktadır.
• Finansman Modellerinin Yetersizliği ve Kredi Erişimi: Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanı konusunda sunulan kredi paketleri veya faiz oranları, bazı durumlarda hak sahipleri veya yükleniciler için yeterince cazip olmayabilmektedir. Özellikle düşük gelirli hak sahipleri için, dönüşümden sonra ortaya çıkacak maliyetleri karşılayacak uygun ödeme planlarının veya faizsiz/düşük faizli uzun vadeli kredi imkanlarının kısıtlı olması, dönüşüm sürecini yavaşlatan önemli bir faktördür.
• Kira Yardımı ve Taşınma Maliyetleri: Dönüşüm süresince, hak sahiplerinin taşınma ve geçici konut kiralama maliyetleri de önemli bir ekonomik yük oluşturmaktadır. Devlet tarafından sağlanan kira yardımlarının bazı durumlarda piyasa koşullarının altında kalması veya uzun süreli projelerde yeterli olmaması, vatandaşların dönüşüme sıcak bakmamasının nedenlerinden biri olarak gösterilmektedir.

Bürokrasi ve Uygulama Süreçleri: İdari Engeller ve Uzun Bekleyişler

• İdari ve Bürokratik Engeller: Kentsel dönüşüm projeleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler ve diğer ilgili kurumlar arasında karmaşık bir ruhsatlandırma ve onay sürecine tabidir. Bu kurumlar arasındaki koordinasyon eksikliği, bürokratik işlemlerin yavaşlığı ve farklı kurumların farklı yorumları, projelerin onay süreçlerini uzatmakta ve gecikmelere yol açmaktadır.
• Uzun Planlama ve Projelendirme Süreçleri: Büyük ölçekli kentsel dönüşüm alanlarında master planların oluşturulması, imar planı değişiklikleri ve detaylı proje projelendirmeleri uzun zaman alabilmektedir. Her parsel için ayrı ayrı proje geliştirme zorunluluğu yerine, bütüncül ve bölgesel planlama yaklaşımlarının eksikliği, sürecin genel hızını yavaşlatmaktadır.

Sosyal Faktörler ve Güvensizlik: Bilgi Eksikliği ve Direnç

• Hak Sahipleri Arasındaki Anlaşma Zorluğu ve Uzlaşma Kültürü Eksikliği: Mülkiyetin parçalı yapısı kadar, aynı binada veya mahallede yaşayan insanlar arasında uzlaşma kültürünün yetersizliği de dönüşümün önünde engel teşkil etmektedir. Her hak sahibinin bireysel menfaatlerini ön planda tutması, ortak bir karara varılmasını zorlaştırmakta ve karar alma süreçlerinin tıkanmasına neden olmaktadır. Sosyal ve psikolojik direnç, mevcut yaşam alanlarından ayrılma isteksizliği de bu sorunu beslemektedir.
• Güvensizlik ve Bilgi Eksikliği: Kentsel dönüşüm süreçlerine karşı vatandaşların duyduğu güvensizlik, projenin şeffaf bir şekilde yürütülmediği veya haklarının tam olarak korunmayacağı endişesinden kaynaklanmaktadır. Yüklenici firmalar veya idareler tarafından yeterli ve doğru bilgilendirme yapılmaması, vatandaşların sürece kuşkuyla yaklaşmasına ve dönüşüme karşı direncine yol açmaktadır. Şeffaf bilgi akışının sağlanamaması, spekülasyonları artırarak yanlış algıların oluşmasına zemin hazırlamaktadır.

Kentsel dönüşüm, sadece binaları yenilemekten öte, şehirlerin sosyal, ekonomik ve çevresel anlamda daha sağlıklı hale gelmesini sağlayan bütünsel bir süreçtir. Uzmanlar tarafından altı çizilen bu 10 kritik sorunun aşılması için, yasal düzenlemelerde revizyonlar, finansman modellerinde çeşitlilik, bürokratik süreçlerde sadeleşme, güçlü iletişim ve uzlaşma kültürü oluşturulması elzemdir. Tüm paydaşların iş birliğiyle, bu engellerin üstesinden gelerek Türkiye'nin daha güvenli ve dirençli şehirler inşa etme hedefi hızla gerçekleştirilebilir. Detaylı bilgi için kentsel dönüşüm rehberleri sayfamızı inceleyebilirsiniz. Kentsel dönüşüm sürecinizi başlatmak için kentsel dönüşüm başvuru formu'nu doldurabilirsiniz.